房地产税出台的阻力在哪儿? 二手房交易该有暖气健康证

17/09/19

  近日,全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受采访时透露,房地产税立法应该最晚会在2017年两会上经全国人大审议批准,通过后开始实施。房地产税在中国立法过程中,应该尽快明确“调节高端”的路线,让社会大众吃定心丸。至于是按套征收,还是按人均面积征收,他表示,按套更宽松,按面积官员接受不了:“体制内的公务员,不受《劳动法》保护,工作‘白加黑’‘五加二’非常辛苦,辛辛苦苦这么多年,最实惠的是在房改以后,有了一套房,同时现在一个月收入也才几千块钱。如果房地产税见一平方米征一平方米,体制内的官员肯定接受不了。”(《北京青年报》3月5日)

  贾康之所以认为很多官员接受不了,原因就在于他们拥有的高价值房产事实上与自身收入不符,即属于靠“不受《劳动法》保护”拼命换来的政策福利,因此不愿缴纳房产税。这自然属于得了便宜还卖乖,且不说如此在岗位上“白加黑”“五加二”的官员有多少,是否都得到、应得到房产作为补偿;更不说他们通过房改所得收益是否远大于其拼命工作的付出,甚至因多套房产出租、出售已获得巨额收益,为何既得利益者在享受了多年政策福利后仍想着搞特殊?那些靠双方家庭一辈子积蓄才买套房的房奴们又该作何感想?他们也辛辛苦苦多年,却连首付都交不起,难道就更有理由缴税?

    本报记者 刘宇鑫

    “别说您家装得相对简单,就是咱小区那几户装修高端大气上档次的住户,暖气一漏水咱照样得给他们刨地修。”上周末小区供暖试水,家住广安门外一老小区的宋伟家里漏水,看着维修工人用电锯切旧管时给新装修墙面甩上的一片“黑漆”,他就很是心疼。记者昨日从本市多个供热企业了解到,截至上周末,北京居住小区已基本完成暖气试水,其中很多近期购买二手房的市民,因为在买房装修时并不清楚供暖设施的“健康”状况,造成了新屋装修好后不得不“忍痛”破坏,维修暖气管线。

  有些官员的矫情根本不值一提,唯一需要担心的,就是有些既得利益者对类似“向自己开刀”政策的排斥和抗拒,制约了法律、政策出台的效率。其实,房地产税出台的阻力仍有很多,首先是法理冲突——由于土地出让金的存在,房地产税的征收是否属于重复征收。这是一个绕不开的话题,因为土地国有决定了购房者只拥有房子而不拥有土地,开发商向政府缴纳的土地出让金事实上已经转嫁给了购房者,也就是说,购房者已经一次性缴纳过了“租金”,为何还要对不属于个人的土地征税?出路有二:或者取消土地出让金,或者将两者合并征收、分期缴纳,并逐步减少土地出让金,直至取消。后者的好处在于,可以避免因政策变化对地方财政收入和房价的剧烈影响,利于平稳过渡。

    试水才知漏水 装修白费

    “9月份装修前还特意问了下物业公司暖气有没有问题,他们说‘没问题’我们才开始装修,谁知上周末一试水还是出了问题。”市民宋伟今年8月份新买的一居室位于广安门外的一个老小区里,他在买房时对屋里的每个细节都非常“较真儿”。“我在买房时翻遍了购房合同,可里面对于楼内供暖设备只字未提。”不得已,他只能督着卖房人立个字据:屋内暖气在2012年至2013年供暖季正常使用。

    可当9月中旬,宋伟带着装修工人刨开屋内地面准备铺地砖时却傻了眼。卫生间和厨房内直径4厘米的暖气管根部锈迹斑斑,“用手使劲掰一掰几乎都会掉渣儿。”

    “这个楼里住了十几年的老房子都这样,没事儿。”物业人员检查后留下这么一句,宋伟只得半信半疑地开始施工。在10月份装修完工后,他满心欢喜地等着供暖后入住。谁知,小区在上周末给暖气试水,他最担心的一幕还是发生了——卫生间内暖气管埋入地下的一截漏水,维修工人要在旧管边上打孔另走一根新管,让暖气管道里的热水绕道。

    但维修工人的惟一修理方案,让宋伟彻底懵了。重新打孔走管,暖气是不漏水了,可在卫生间地面打孔肯定会破坏刚刚铺好的防水层,“卫生间的装修全得再来一遍”。

    暖气维修到底该谁负责

    在与暖气维修工人僵持不下之时,宋伟想到可以让供热公司先开具个“暖气保修书”再进行维修施工,以便日后漏水时自家可以免责。可话刚一出口,就被对方断然拒绝:“我们只能保证热力设施完好和供暖温度达标,所以不可能给您签这么个承诺。”

    这么一说,那像宋伟这样同意室内供暖管网改造的业主,岂不是后患无穷?

    对此,本市最大一家供热企业的供暖专家表示,对于采暖户与供暖企业之间的责任划分,本市早有相关规定:通常供热企业给居民送暖,在管网设施的产权划分上都是以入户后的“弯头”为界。“弯头”之前的直管归供热企业所有,“弯头”之后的管道以及暖气片、散热器属房主所有。如在房主的“责任田”里出现跑冒滴漏造成财产损失的,责任由房主承担。

    不过,对于宋伟住的老旧小区,还有一个例外之处,卫生间、厨房等处使用的垂直供暖系统,从顶层到首层“一通到底”,这部分供暖管线的产权单位是供热企业。就是说,供热企业如对宋伟家卫生间进行管网改造,未来这段管网发生漏水,给他家或楼下邻居造成损失,赔偿责任理应由企业负担。

    为了尽量减小这种意外发生后的损失,北京一些大型热力企业已经投保了“供热责任险”,“像冬天居民家里出现暖气水流成河这样的意外,就可以让保险公司经过核查确认损失后赔付。”供暖专家表示,遗憾的是,由于供热险目前并非强制责任险,多数中小供暖企业并未投保,导致供暖意外发生后,小区邻里、物业公司、供暖企业之间因责任认定不清而相互扯皮的现象时有发生。

    暖气“健康度”不透明

    在很多购房人看来,新买的房子之所以因为供暖问题,屡屡出现“先装后拆”等各种纠纷,归根结底还在于房屋暖气的“健康”状况在二手房交易过程中一直不够全面透明。

    中原地产市场总监张大伟认为,北京每年的供暖季只有4个月左右的时间,对于在供暖季外成交的二手房,买房人目前几乎无法鉴定室内暖气的完好程度。所以才会在老小区里频繁出现业主“夏秋装修、冬天拆改”的情况。

  然而,操作起来并非易事。众所周知,土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源,有些地方政府甚至债台高筑,早已透支了未来的土地收益,一旦土地出让金锐减,或者由一次性征收变为分期缴纳,将会对地方财政带来极大影响,毕竟房地产税只能按年征收——远水解不了近渴;其次是对房价的负面影响,目前以土地出让金为主体的土地成本约占房价的四成左右,这部分成本的减少将直接作用于房价的降低,加之税收调控引发二手房大量涌出,供求关系的变化必然对房价产生拉低效应。在经济发展动力不足的情况下,考虑到可能引发的连锁反应,决策者在出牌时显然也会更加审慎。

  房地产税的出台,有利于控制房价和税收公平,更有利于地方政府摆脱对“土地财政”的依赖,但考虑到现实中的困难与影响,立法过程应更加严谨和透明,广泛征求各界意见,确保其稳定实施、平等公正。

    因为各小区只有在供暖季前夕才会通水,这也是房主每年检测暖气的惟一机会。很多购房人在选二手房时也会关注到暖气质量和上下水的问题,但即便是跟着小区物业查看,也很难发现埋在地下的隐患。张大伟建议,对于一些老旧小区里的二手房,打算自住的购房人应该对暖气问题绷紧神经,及时向卖房人、小区物业了解暖气维修记录。

    更为关键的是,随着本市二手房交易中的主力——上世纪八九十年代建成的住宅开始步入“中老年”,有关部门也应对暖气管线等关键部件采取备案制度,专门给那些上市交易的老房子配备“健康证”。比如,可以在买卖合同中标注暖气管线的使用年限、维修记录、拆改部位等信息,在保证房屋交易安全的同时,进一步保证购房人的居住安全。

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