成都3万套公寓待售 业内提醒门窗墙面地面要特别关注

17/09/26

  成都公寓3万套待售

  根据正合地产研究中心的最新监测数据显示:截至2015年6月底,成都LOFT可售套数为7558套,月均销售套数为138套,去化周期将高达4.5年;成都市区SOHO可售套数20026套,月均去化套数451套,去化周期3.7年,而这仅仅是项目端存量,尚未包括土地端口的存量。

  收楼是门技术活,准业主要睁大双眼。

  城市综合体集中放量,开发商为了降低销售压力规划部分商业做公寓用途,加上前两年因限购转而开发“不限购不限贷”的商务公寓类产品……多种原因导致这类产品已经达到供应高峰。成都商报记者多方采访获悉,目前大量持有公寓产品的开发商跃跃欲试,从定位规划、重新包装到探索公寓差异化运营之道。这一系列的举措,让今年正在销售的公寓产品被贴上各种主题化标签,各种业态商战正酣。

  什么是LOFT

  LOFT的英文意思是指工厂或仓库的楼层,现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。它的定义要素主要包括:上下双层的复式结构,户型内无障碍,透明性较好,户型间全方位组合。一般有两层空间,可以上下跃层。

  什么是SOHO

  SOHO,源于Small Office and Home Office(小办公室和家庭办公)的缩写。现在大多以小户型亮相,一般是平层的。目前市场上的SOHO与LOFT大部分是商业或写字楼性质,产权只有40~50年,水电气等价格一般按商用标准支付。

  公寓激战1

  产品细分PK大锅饭

  市民李女士这几天正在纠结买一套小公寓进行投资,然而困惑她的是买了以后不知道出租对象应该是什么人群?而且现在市场上公寓那么多,如果空置没有收益怎么办?

  “产品细分已经刻不容缓,公寓产品购买群体多为投资客,如果不能给他们指明投资方向,又没有经营管理体系的保障,就会失去投资信心。”一品CG营销总监邹丽娟介绍道,一品CG正在规划推出全能公寓,总共1000余套,包含清水、精装、酒店、商业及办公五种产品,项目在设计时就考虑到针对客群定位不同,面积、总价都有所区分,满足不同群层的需求。

  在采访中记者明显发现,开发商在谈到产品营销时,已不再以包装噱头为主,或单一强调投资回报方式,而是在产品规划前期做好定位,引导购房者对于公寓未来的投资和功能使用更加明确。

  “绿地在成都项目众多,其中三个项目都规划了公寓产品,比如绿地城未来要开放的公寓产品,我们内部一直在调查区域市场需求,会综合周边的配套补位、人群需求的来定。”绿地西南事业部相关负责人表示,比如现在成都市场LOFT产品众多,而我们分析打造创客类办公的SOHO产品可能更符合区域需求,细分市场后才能达到后期楼宇的统一管理,为投资客群提供收益保障。

  公寓激战2

  长租公寓PK酒店公寓

  “近年来,酒店类公寓是投资蓝海,很多物业持有者和风险投资者都将目光瞄准经济型酒店,然而随着该类业态项目越来越多,经济型酒店投资回报期越来越长,更多投资者开始关注刚崛起的长租公寓。”成都正合地产顾问有限公司知识管理部项目经理卢静菲表示,公寓产品正在跳出“只能快捷酒店”的局限,像楼中店或青年创业孵化器等更多样化的功能亦可尝试。

  据了解,今年不少开发商开启了引入第三房资源和管理的营销模式。比如保利·UOKO公寓,由保利拿出7号楼楼王位置10层以上的公寓近200套,由优客逸家进行前期装修、租赁;后期物业管理、维护。成都蓝光空港国际城则引进途家合作60套SOHO公寓,线上途家网可预定房源,拥有专属的社交平台、社区电子商务平台;线下配有24小时便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡厅、小酒吧、图书室等公共空间。

  据了解,开发商无论是与优客逸家还是途家合作,采用的都是由开发商-业主-经营方三方促成一个合作共生的局面,由经营第三方提供租金保障、与业主租金分成,同时对物业维护管理,提供附加值服务,将业主利益和经营公司利益捆绑,分担后期经营风险。这种模式现已成为公寓产品另辟蹊径的一大捷径。据调查,目前与优客逸家洽谈合作的还包括创意山、仁美大源印象等。

  公寓激战3

  主题公寓PK传统公寓

  相对于SOHO,成都市场的大多数LOFT产品因为层高相对自由,多数开发商选择打造年轻人过渡性自住产品。然而LOFT市场的低迷让开发商必须想出更多好的创意。

  前段时间成都青年城SMART公寓打出女生公寓、男生公寓的主题式公寓,引来不少关注。嘉年华地产营销总监李强分析道:“成都青年城SMART公寓提出社区服务上楼、U盘化生存、SOHO工作室。比如在女生公寓的四楼,开辟专门的美容美发空间、烘焙培训、瑜伽室、宠物服务工作室,将居住需求、创业扶持等计划融入一个有圈层感的公寓楼里,帮助青年人群找到生活的尊崇感和归属感。”

  业内人士为您提供验房技巧 提醒门窗墙面地面要特别关注

  文/广州日报记者刘鹏飞

  图/广州日报记者何波

  年关将至,忙碌了一年的准业主终于等到了开发商交楼时刻。喜上眉梢那是自然,不过对准业主们而言,收楼同样也是一道 “坎”。不少有过收楼经验的业主们表示,收楼拼的不仅是体力更是脑力,不亚于一场“五项全能”比赛。一些繁琐而又常规的手续不说,单单是其中的验房技术活使得不少准业主们“蒙查查”。如何验房,才能确保万无一失?先缴费还是先验房?收楼需要准备什么资料?……小记就带着困扰准业主们的一系列问题,去咨询部门相关工作人员以及多位业内人士,给准业主们提供更多的参考。

  查看:“三书一证一表”是否齐全

  先缴费还是先验房?毛坯房、精装房,验收时有何不同?针对困扰着这些准业主们的问题,记者咨询顺德区土地房产登记发证与交易中心相关工作人员了解到,不管是精装房还是毛坯房,开发商提供的证件必须齐全,在这种情况下,市民可以收楼,倘若证件不全市民可拒绝收楼。

  该工作人员解释到,开发商建成之后,项目在经过验收备案,待到合格后才能交楼。其透露,在实际的市场中,也有不少开发商在项目建筑达到使用标准后,便开始通知业主收楼。事实上,在这种没有验收备案且手续不齐的情况下交楼,房产证是迟迟办不下来的。而不少准业主们由于不了解情况便草率收楼,而最终结果只是空欢喜一场。

  该工作人员提醒,准业主在收楼时,切记查看“三书一证一表”是否齐全。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。 “一旦业主签了文件再去看房,就被视为对房屋质量的认可,所以要坚持先验房再签文件。”其表示。

  业内:门窗、墙面、地面质量问题多发

  房屋质量问题主要是集中在哪块呢?深度验房公司集团佛山深度验房公司首席验房专家王青宏告诉记者,大多数房屋质量问题会集中在门窗、地面、墙面等方面。“墙面、地面出现空鼓,外墙局部开裂,墙面局部渗水、门窗质量不达标等问题都是通病。”王青宏称,因而准业主应该对房屋的门窗工程、地面工程、墙面工程、给排水工程、强电工程等相关项目进行验收。

  另一位业内人士则表示,准业主在验房时可随身携带一些诸如:尺子、锤子及充电器之类的小工具,以方便检查房屋存在的问题。该业内人士指出,检查时,准业主可以用锤子轻轻敲击墙面或地面,以声音来判断这些地方是否有空鼓现象的存在。另外,对屋内的边角位置要格外留心,如墙体交接处、墙角、阳台与楼体交接处等容易出现踢脚线变形、拼缝不搭配等问题。

  对于卫生间的检查也不容忽视,在使用过程中,卫生间漏水、排水效果不好往往会给使用者带来极大不便。因而卫生间的坐厕、洗面台不仅不能出现裂纹或刮花痕迹,还要对其进行多次的排水试验,来证明其良好的通透性。

  案例

  收楼发现墙面空鼓

  刚收房不久的伍小姐,向记者讲述了她的收楼经历,在其验房过程中,存在最大的两个问题便是墙面空鼓和墙体不直。

  伍小姐的新房位于大良新城区,她请了一位业内人士对房屋进行检查。在经过一轮查看后,该业内人士就指出房屋的墙面并不是90°垂直,这让伍小姐大吃一惊,“墙面不直会不会影响居住安全?”该业内人士表示,墙面整改只是对其进行套灰修补,不会影响墙体安全。一波未平一波又起,紧接而来的便是墙面空鼓问题。“在房屋的一些边角地方,细细地敲击会发现墙体的声响不实。”伍小姐表示,业内人士称这十有八九是墙面空鼓问题。

  “客群明确化,更精准地定位需求,未尝不是一个打造项目差异化的妙招。”卢静菲认为,这样的模式对开发商后期运营管理的能力尤为考验。

  “客户在购买公寓时还是要从自身本质需求出发,如果是投资,一定要考虑未来回报能否落地及回报率;如果是自住,则考虑与自身需求匹不匹配。比如购买的公寓最好在地铁沿线、办公区域等特殊地带才有生意;还要看产品配套是否有充足的人群基础作为补充;同时也要考虑周边物业价格比,公寓是否占据更多价格优势。”高策新源研究中心总监胡银川认为,无论开发商推出什么样的主体,对客户来说,理性判断产品位置、做什么用途,能不能实现才是关键。

  面对着这些问题,该业内人士建议,由于这些情况都属于质量问题,为了省时省力,伍小姐可以保留好证据,以书面形式通知开发商让其整改。