前11月北京商品房销售面积大增 合肥楼市新政预示拐点将近

17/06/08

京华时报制图杨立场

  6月21日,合肥市决定出台严厉的调控措施为楼市降温,尽管没有看到限购,但在信贷政策上,堪称二线城市最为严厉的信贷政策:居民首套住房的首付比例为25%;购买二套房,如果名下有房无贷,首付比例提高至四成;如果名下有房有贷,首付比例为五成,也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。

  在笔者看来,本轮二线城市领涨的“四小龙”之一合肥出台调控措施,从时机的选择以及释放的库存告急、并未限购等一系列信息分析,合肥市出台调控的目的绝非仅仅为了降温,而是在房价经历前五个月的大涨甚至疯涨之后,防止市场掉头急转向下的危险。事实上,不仅仅是合肥等二线城市,北上广深等一线城市的房价在经历前五个月的疯涨之后,正面临着方向性的选择。

  京华时报讯(记者顾梦琳)昨天,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布前11月北京主要经济数据。数据显示,前11月,全市商品房销售面积比上年同期增长14.2%,增幅较前10月大幅提高7个百分点,创年内新高。

  具体来看,今年前11月全市商品房销售面积为1340.7万平方米,同比增长14.2%。其中,写字楼为182.8万平方米,增长60.2%;商业、非公益用房及其他为153.4万平方米,增长11.5%;而住宅销售面积为1004.5万平方米,同比增长9%,增速较前10月收窄1.3个百分点。

  从各个指标看,房地产的总体走势,以及房价的暂时拐点都在隐隐出现:

  首先是一线城市量价都出现疲态。上海、深圳的成交量在3月底新政之后急剧下降,目前成交量已经回到正常的水平,而北京6月中上旬二手房住宅成交量明显下调,环比跌幅高达56.8%。房价方面,一线城市明显降温,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。5月份厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,而深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。

  其次,5月份70个大中城市房价数据也出现了阶段性的转折点。数据显示,5月份,房价环比上涨城市个数减少,涨幅有所收窄;同比上涨城市个数虽然继续增加,但一线城市涨幅首现新建商品住宅和二手住宅价格“双收窄”的状况。其中,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个,分别比上月减少5个和两个;涨幅比上月收窄的城市分别有36个和25个,分别比上月增加15个和5个;涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个,分别比上月减少7个和两个;最高涨幅分别为5.5%和6.3%,分别比上月收窄0.3个和0.5个百分点。这意味着,受货币政策宽松和楼市自身政策刺激而出现疯涨的一、二线城市,明显出现了市场降温的情况;

  第三,前5个月房地产开发投资和销售数据说明,开发和销售两旺的状况在趋缓。1月至5月,全国房地产开发投资同比名义增长7.0%,增速比1月至4月回落0.2个百分点;商品房销售面积同比增长33.2%,增速比1月至4月回落3.3个百分点;住宅销售面积比1月至4月回落4.6个百分点,销售额回落8个百分点。

  北京中原地产分析师张大伟指出,11月北京新建住宅网签套数为12279套,突破今年来单月纪录。成交均价达到了32360元每平米,这一成交均价也是北京历史上单月均价第二次突破3万元.。张大伟表示,10月24日央行再度“双降”后,商业房贷利率已处于低位,购房成本得到进一步降低也促使购房者积极入市;加上五环内存量越来越少,后期新房市场房价还将继续上涨。

  第四,土地市场降温已成必然态势。5月份,央企疯狂制造“地王”成为中国房地产市场的最大特点,全国共出现50多个“地王”,土地溢价率之高,在中国房地产历史上非常罕见。但6月份,在各地出台一些调控措施的情况下,除了苏州、南京、杭州、合肥等炙手可热的城市,土地市场相对于5月份明显降温。这一方面和市场的预期及过度透支有关,另一方面,据说相关部门约见有关央企,要求约束其在土地市场的疯狂拿地行为。

  第五,金融数据明显收紧。6月15日发布的5月份金融数据,M2和社会融资额都出现暴跌,5月份社会融资额规模6599亿元,较去年同期减少5798亿元,降幅惊人;M2同比增长11.8%,增速环比大幅回落1个百分点,与3月份M2高达13.4%的增速相比更是下降明显。很显然,货币政策收紧已经成为事实。在权威人士发表“稳健的货币政策就要稳健”的观点之后,货币政策开始真正体现“稳健”二字,货币政策的收紧对于楼市将具有明显的降温作用。

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