全国住宅销量温和上涨 万科中期净利增幅创新低

17/06/16

  国家统计局19日发布的全国房地产开发投资和销售情况显示,今年1至9月,全国商品房销售面积同比增长7.5%,商品房销售额增长15.3%。同期,全国房地产住宅开发投资增速环比回落0.6个百分点。

  市场人士分析认为,在一系列差别化调控措施下,部分热点城市楼市出现“弱复苏”,但在楼市分化的背景下,部分房企仍对三四线城市土地和新房开发持观望态度。

  北京商报讯(记者 钱瑜 实习记者 王潇立)房地产大佬万科昨日披露了今年的中期业绩报告,公司上半年实现营业收入502.67亿元,同比增长22.72%;净利润48.46亿元,同比微增0.77%。净利润增速远低于营业收入,且创下了自2002年中期以来的最低增速。

  万科在报告中表示,由于一批合作比例较高的项目进入结算,公司所结算的项目中合作方权益占比超过35%的项目超过20个,这些项目贡献了当期公司整体净利润(含少数股东损益)的47%。受此影响,上半年公司净利润中少数股东损益占比大幅上升,扣除少数股东损益后,归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元,同比增长0.8%。归属于上市公司股东的结算净利润率较去年同期有所下降,为9.6%。

  国家统计局数据显示,今年前九个月,全国房地产销售量温和上涨。1至9月,全国商品房销售面积82908万平方米,同比增长7.5%,增速比前八个月提高0.3个百分点。

  其中,住宅、办公楼销售数据均现“量价温和复苏”:前九个月,全国住宅销售面积增长8.2%,办公楼销售面积增长11.4%,商业营业用房销售面积增长1.8%。从销售额来看,全国商品房销售额56745亿元,增长15.3%,增速与前8个月持平。其中,住宅和办公楼销售额增长18.2%和18.7%,仅商业营业用房销售额下降1.7%。

  克而瑞咨询集团董事长丁祖昱等市场人士分析认为,从数据来看,东部地区是楼市销售量复苏最快的区域:前九个月,东部地区商品房销售面积同比增长9.9%,销售额增长达21.7%,但增速现小幅回落;中部地区商品房销售面积增长6.3%;西部地区前九个月商品房销售面积增长4.5%。

  市场人士表示,“金九银十”首月,已初现住宅市场消费复苏态势:国家统计局数据显示,截至9月末,全国商品房待售面积66510万平方米,尽管比8月末仍有增加,但其中住宅待售面积已减少387万平方米。

  尽管如此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,全国城市楼市分化仍然较为明显,即房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市,大部分三线城市房价仍在下降。

  国家统计局的数据也显示,当前房企新房开发意愿尚待回稳:1至9月,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%,扣除价格因素实际增长4.2%,增速比前八个月回落0.9个百分点。

  其中,住宅投资环比增长1.7%,增速回落0.6个百分点。而住宅新开工面积79345万平方米,下降13.5%。住宅竣工面积37792万平方米,下降12.7%。

  上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为,这些数据表明楼市正在进一步分化:除热点城市率先受到降低贷款比例等新政惠及外,在去库存压力较大的三四线城市,虽然新政策也能提高住房支付能力、改善住房市场预期,但并不能短期扭转住房供求关系。

  “正是在楼市分化的背景下,部分房企仍对三四线城市土地和新房开发持观望态度。”丁祖昱表示,三四线城市土地和新房市场仍将持续“挤泡沫”过程。统计数据也进一步显示,前九个月房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅比前8个月扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元,下降27.5%,降幅也扩大2.9个百分点。

  针对净利润增速缓慢且低于营业收入增速的问题,万科称原因主要在于当期结算的项目中,合作比例较高,少数股东损益占比大幅上升。从利润率来看,上半年万科房地产业务的结算毛利率为21% ,与去年全年基本持平。万科董事会秘书谭华杰表示,近年来,地价占房价比例不断上升,毛利率下降是行业趋势。下半年随着竣工结算量上升,预计全年净利润增速将明显高于上半年。

  去年是房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”的转折年。长期以来,房地产行业保持着高速发展,而自2014年开始,房企此前的高增长性和高利润率均有所回落。而龙头老大万科也不可避免地受此影响。数据显示,自去年以来,万科的营业收入和净利润增速明显放缓。2014年万科的营业收入和净利润同比增长了8.1%和4.2%,与2013年时31.3%和20.5%的增幅相比出现了明显回落。