凑够了订金凑不够余额 郊区大盘如何玩转“吸金”魔方?

17/06/17

  “有人想买摇不中,有人摇中了却退房。”截至目前,本市首个摇号的金隅汇星苑自住房,已有20户提出退房申请。这让许多未摇中的申购家庭羡慕嫉妒恨。为何选了又退?记者采访多位退房者发现,支付能力不足是主因。

  凑了10万订金去选房

凑够了订金凑不够余额 郊区大盘如何玩转“吸金”魔方?

    这几年,受广佛限购影响,广州北清远板块吸引了不少广州客。 南方日报记者 曾亮超 摄

  今年66岁的老先生于德林,在金隅汇星苑的摇号中,摇中了301号,属于挺靠前的位次。

  “第一次就能摇中,全家人都没想到。”于老先生的女儿告诉记者,因为家庭经济条件不太好,父亲名下无房,一直租住在朝阳的一栋筒子楼里,日常做饭都很不便。可她自己的房子太小,无法把父亲接来一起住,所以自住房的政策出来后,全家都动了心思。“北京房价太贵,买起来太难,自住房至少还便宜点。”

  习惯了朝阳区的于老先生,便申购了朝阳的金隅汇星苑,又意想不到地摇中了301号。凑了10万元订金后,6月28日,全家人到了选房现场。

  凑不齐房款只能退房

  等待选房之前,于老先生和女儿设想的是,挑一套楼层、朝向差的66平方米一居室,单价能低于22000元/平方米的均价,子女再帮着还款,一圆“住房梦”。可是,选房时,他们才知道,汇星苑不分楼层、朝向,统一售价22000元/平方米。而且,因为于老先生已经退休,无法申请贷款,145万元的房款必须全额交付。

  “当时我们就觉得买不下来,可又不忍心把难得摇中的机会丢掉,犹豫中还是签了认购书。”快人快语的女儿告诉记者,当天回家后,他们四处找亲朋好友借钱,央求了一圈,42万元的首付款都没凑够。“没办法,最终只能退房。”她叹着气说,可惜自己没有优先购买资格,不然也许能买下一套小户型。

  20户退房人多是钱不够

  截至昨天,提出退房申请的申购家庭共有20户。记者在采访中了解到,像于老先生这样因为钱不够而退房的,在退房家庭中占了绝大多数。

  “我们一一和这些家庭进行了沟通,退房主因还是因为支付能力不足。”开发商相关负责人告诉记者,有些退房人是因为凑不够首付,还有些退房人是因为贷款月供压力太大。在选房现场,记者曾咨询过9家可提供贷款的银行,所有银行都表示目前首套房贷款都是基准利率,没有任何利率优惠。

  “不仅如此,摇中了却没来选房的申购家庭,我们也都沟通过,多数都表示是手头的钱不够。”

  时间成本高放弃房子

  除了资金的因素外,记者在采访中发现,也有个别退房家庭是觉得项目位置、户型不甚理想而最终选择放弃。

  选房号是249号的文先生是6月28日上午选的88平方米三居室户型。选完房后的下午,他开车到金隅汇星苑的工地现场转了一圈,发现从项目到单位所在的五棵松,一趟就需要1个半小时。“此前太仓促没顾上考察,这比我想象中的距离远。”文先生告诉记者,每天来回至少3个小时的时间成本,对他来说有些高,思前想后,他决定退房。

    ■空置房调查系列报道之二

    这几年,清远楼市赚得盘满钵满的当属郊区大盘。这些大型房企演绎了不可思议的神话,有的单个楼盘的日销过千套吸金几亿元,几近当地一些小项目全年销售额的总和。

    然而,神话终究是神话。震撼过后,有值得深思的地方。这样的辉煌能持续多久,居住条件不够成熟的房子销售后带来哪些后果?从“造盘”到“造城”之间的障碍如何跨越?

    延续昨日《清远郊镇超级大盘入住率仅一成》,本期接着探讨郊区大盘的开发、销售模式。

    ●采写:黄剑琴 陈步上 赵强

    广州北屡见“日光盘”

    在广州谈起“置业广州北”,大家首先想到的是广清交界。这几年,清远南、广州北板块最为火热,开盘日销几百套是常事。清远城郊一些大项目在广州的名气远远超过当地。

    2013年5月12日,总占地1398亩、总建280万平方米的阳光100芒果TOWN在广州花园酒店1楼国际厅首度盛大开盘。作为献礼广州北的第一生活大盘,开盘当天首推600套房源就被抢购一空。同年连续4度开盘推货,均价5500元/平方米。

    2013年,受广清同城时代的多重利好,毗邻银盏、狮岭双轻轨站,约35分钟便可直达广州市中心等有利信息让中国美林湖多次迎来极度热销状况。市场数据显示,中国美林湖第三期洋房组团美汇半岛,开盘当天即销售1074套、吸金6.98亿元。同年早些时候开盘的第二期汇泉湾,两天内也创下销售413套的佳绩。

    综合这些热销的个盘数据,笔者发现,2013年清远市区南部郊镇新推出的住宅货量是2012年的3倍多,同时占了清远市区新货总供应量四成,价格和清远市区相当,甚至有的超过7000元/平方米,超过市中心大多数楼盘。

    这些房子是如何卖出去的?

    那么,广州北清远板块是如何吸引广州客的呢?

    其实,这些楼盘一开始的目标客户并非面向广州,而是清远本地人。

    据了解,2008年,恒大金碧天下在广清两地市场同时发力,在清远各大媒体、户外路牌全面覆盖形象广告,在旧城开了销售部,在赢之城、城市广场等开设楼巴。经过一年的努力后发现“此路不通”,清远人对位于清新龙颈的该项目关注度不高,“心动”的更少。

    最终,开发商只好将“火力”集中在广州市场。除了投放广告,通过楼巴“摆渡”,以低价、优美的园林、富丽堂皇的销售中心吸引了一批购房者。此后,“楼巴摆渡”、“环境优美”、“价格较低”、“配套规划诱人”等成为这批直接面向广州购房者楼盘的“标签”。

    后来的市场调查更强化了这些大盘开发商的信心。2012年,阳光100芒果小镇对清远市场发出千份调查,调查的结果显示只有1成清远人有考虑到郊镇置业,因此倒逼了这些楼盘将目标转向广州市场。

    2011年北部万科城广州大剧院开盘,2012年阳光100芒果小镇直接将销售中心设在广州,去年在广州花园酒店1楼国际厅首度盛大开盘。

    根据阳光100的调查,大部分广州客对郊区楼盘的印象是环境相对较好,价格相对市区便宜;交通和配套是他们顾虑的主要问题。过半数被访者认为郊区盘需配备医疗、教育资源、生活配套、银行、超市等配套。

    这些刚需型产品抓住了大部分年轻“刚需置业者”。他们在广州买不起房子,用广州四分之一的房价买下拎包入住的居所。在出行方便的基础上,充足的货量加上诱人的价格,这对于广州工薪阶层而言,无疑成为一个选择出口。

    “这些郊区盘无论是哪一种定位或运作模式都具有一定的合理性,但能否吸引购房者居住仍要考虑项目周边配套的成熟度。”资深地产人士赵千河说。

    产品从度假型到常住型

    从这些郊区大盘开发的路径可以看出,这些楼盘已从最初“5+2”模式的度假型定位逐渐转为“第一居所”的“常住”型角色。这也得到地产专家韩世同的认同,“广州北清远郊镇的这些楼盘,从客户角度来看,主要分两种类型,一是休闲度假型楼盘,二是刚需型楼盘。”

    韩世同分析,两者需要解决的问题不一样,前者一般有车,用来度假,只要交通便利就行,距离不是太大问题,对公交、教育、医疗配套要求相对不高。

    后者则需要政府公共配套的投入,首要解决的是交通接驳。从项目到广州地铁的接驳线要建起来,方便上班族工作生活。因为项目大,容纳人口多,一些公共配套开发商可以自己来解决,比如幼儿园、小学、医疗、超市。

    大概十年前,广州北大盘定位主要还是休闲度假。像碧桂园假日半岛,瞄准的就是一批有别墅梦想的置业者,项目以白菜价的别墅吸引一些中端消费者。

    2010年,以万科城为开端,此后的项目都将目标转向刚需群体。“现在广州房价越来越高,购房成本太高,购房像周边地区外溢是趋势,所以清远迎来了机会,这个趋势是不可逆转的。”韩世同说。

    ■纵深

    郊区大盘如何从“盘”到“城”?

    大盘是一个让地产从业者血脉喷张的事物。因为它们都背负着一个“大城”的梦想。清远大盘从郊区开始,主要集中在清远南部的龙塘、石角等地,它们的共同点是体量大、小区绿化环境好、配套多。

    从公开资料显示,恒大金碧天下总建筑面积300万平米,规划配套有酒店、会议中心、恒温标准游泳馆、各类球馆、电影城、歌舞中心、儿童欢乐中心、儿童培训中心、国际标准18森林洞高尔夫等。芒果小镇占地1398亩,建筑面积近280万平方米,规划打造为可供数万人居住的广州北第一居所生活大盘。美林湖以“生态都市”为理念,构筑“一区三镇八园”的开放式格局。

    这些楼盘以诱人的价格和美好规划前景吸引了不少投资置业者购买。买房子的人多,房子卖得也很好。但并不意味着房子入住率高。对于入住率问题,郊镇一知名房企旗下楼盘李姓负责人坦诚告诉记者,其社区入住率很低,只有1成左右。

    芒果小镇销售人员不忌讳地说:“我们盘来买房的三四十岁的居多,大多在广州买不起房,现在目的很单纯,就是有一套房就行。其实这些所谓刚需群体对房子用途比较模糊,不单纯是自住,也不单纯是投资,现在不会入住,以后是否入住则要看发展情况。据我了解,许多人有条件的话还是打算回广州买房。”

    神话有时离谎言只有一步之遥。横在郊区大盘面前的迫切问题是,如何才能实现从盘到城的演变呢?

    “什么样的郊区大盘能算是一座城?”有专业地产人士认为至少要满足三个条件,“一是生活配套设施齐备,其中包括就医、就学以及生活必需品的购买等;二是交通便利,国外之所以形成郊区化是因为地铁等公共交通特别发达;三是具备集群效应,能形成新的城市中心。”

    分析目前这些郊区大盘的刚需购房者更多表现的是“伪刚需”。甚至开发商也坦言,因为交通、距离仍旧是其最重要的制约因素,自驾成本高,社区楼巴也不能解决交通问题,目前广州人上班从家到公司能接受的时间是一个小时左右。即使有楼巴,但从这些区域到广州任意地铁站就要花1个小时,再到上班地点通常一个半小时以上,目前他们还不能接受。另一方面,养老、度假模式目前在国内还不成熟,加上这些项目周边公共配套不足,宜居条件欠缺,难以吸引人来居住。这也造成了当前郊区大盘空置率高居不下。

  “249号挺靠前的,放弃确实有点可惜。”文先生表示,后面的自住房项目还很多,比如西边的石景山就有,所以他还想再等一等其他项目,把路上往返的交通成本控制在2个小时之内。

  本报记者 赵莹莹 J201

    “即便是广州这个以郊区大盘起步最早的地方,也曾出现过业主回流到市中心居住的问题。”赵千河说,郊区大盘也并非没有失败的例子。曾经因为郊区大盘一炮而红的合生创展,当年豪赌占地2.5万亩的京津新城,耗费近8年的时间,累计投入200多亿元,最终得到的产出却不到100亿元。