未来渐进式推出房地产税 “以房抵债”怎样做才靠谱

17/06/19

  针对推进房地产税立法和改革,业界认为,清晰的预期和持有成本的加大,将使楼市乃至社会更加健康发展。图为上海某房产交易中心,市民在认定、缴纳房产税。林青/CFP

  面对债务人欠债不还,而债务人最有价值的财产往往只有房屋,于是一些债权人便想到通过“以房抵债”来实现债权。那么,这种抵债方式怎样才靠谱呢?

  “以房抵债”必须符合法定要件

  关键词 房地产税

  十八届三中全会顺利闭幕,审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,明确提到“加快房地产税立法,并适时推进改革”,这也是中央首次提出“房地产税”的立法问题。

  记者了解到,由于目前还未有更多的信息披露,除了上述的基本共识外,业内对房地产税立法的时间安排、制度的设计猜想、立法期间会不会增加房产税试点等话题都存在较大分歧。

  从房产税到房地产税立法,更成体系

  相较于房地产税,人们更熟悉的是“房产税”,即持有房屋需要缴纳一定税收,全面推行房产税被认为将会彻底改变整个中国房地产市场的现有格局。但是自2011年“温和版”房产税试点在上海、重庆两地推行三年的情况来看,两地楼市并未受到实质影响,而房产税也没有继续在其他城市进行试点。

  “房地产税包括了房产的持有环节税,此外还包括土地等多个税种。”多位政府智囊、财税专家、开发商高层都对新京报记者表示,业内的共识是,房地产税作为中央税制改革的一部分,将形成一个体系,包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等的整合,包括一些税种的合并,未来将有增税也有减税。

  “加快研究房地产税立法,不是简单的哪个税要加,哪个税要减,而是建立起一个科学的税制,合法征税。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹11月19日在北京出席“中国房地产新趋势”论坛上说,现在跟房地产有关的各种税收都是在1998年住房改革之前设立的,房地产市场这些年来迅速发展,应该研究持有环节、交易环节的税收到底应该怎么设置才能体现出政府的支持、限制,以及使得整个税负较合理公平。

  但针对记者询问的立法时间计划时,秦虹表示,自己也在期待中,后续对楼市的影响现在还没有办法做出判断。

  增加持有税、房产税试点扩容或成突破口

  “除了中央政府,没人知道房地产税究竟是怎么设计的。”著名经济学家马光远昨日对新京报记者表示,目前各种观点都是猜测,但共识是增加房屋持有环节的成本,即加快推行公众熟知的房产税。

  据新华社报道,财政部部长楼继伟在11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文指出,将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一,并提出要加快房产税立法,推进房产税改革,而房产税的改革方向是减少房产建设和交易环节税费,增加房产保有环节税收。

  “每年的改革文件都说要适时推进房产税改革,去年没有动作,今年仍然没有看到动作,但这不意味着方向没有锁定,只是可操作方案还没有出台。”财政部财政科学研究所所长贾康11月20日表示,目前是有关部门如何磨合可操作方案的问题,而目前的现实是法、条例、暂行条例、红头文件一起构成中国的法规体系,上海、重庆的房产税试点不仅是合法的,而且先试先行仍有必要,但未来不一定还以房产税的名义推行。

  针对未来可能的突破口,贾康表示,房地产税的推出一定是渐进的,路径要先从比较具备条件、能形成决策层的共识与决心、容易操作的地方试行,同时也需要从高端住宅及增量为主来入手。如果把房产税提到“法”,全国一起实行,并不现实。

  ■ 影响

  开发商仍对楼市有信心

  记者采访发现,大多数开发商都认为房地产税从立法到推出都还需要一定的时间酝酿,短期内不会对楼市造成较大影响。

  “关于加快房地产税改革,我想可能还需要一定的时间才能出台。”首创集团董事长刘晓光表示,看完了三中全会文件后,他认为决议对房地产市场还是有重要的作用,可能决议中提到市场资源配置起决定性作用、农村建设用地的流转两个方面不久后就能看到新动向,但房地产税则还需要时间。

  “房地产税实质上是土地制度同价同权的问题。土地无法确权,房地产税怎么征收?我看2020年都很难完成,现在说影响太早了,慢慢等着吧。”华远地产董事长任志强在11月19日举行的“中国房地产新趋势”论坛上说,至于放开宅基地流转,三四亿农民进城后,农民抵押宅基地后可卖钱,也存在改善居住的需求,房价也不会下跌。

  针对未来房企面对的挑战,刘晓光表示,将来楼市可能形成保障房、限价房、市场化的商品房的“三轨制”,可能还有部分集资房。但这个模型越来越不好掌握,对开发商的挑战是越来越大。“总的来看,中国房地产仍有一个发展时间,中国改革的红利和开放的红利肯定也会体现在房地产上。”

  炒房“好时光”不再

  针对推进房地产税立法和加快房产税改革,业内专家一致认为,清晰的预期和持有房屋成本的加大,将使房地产市场乃至社会更加理性健康发展。

  “以前炒房人持有十几套房子都没有任何成本,以后会彻底改变。”经济学家马光远昨日对新京报记者表示,改革的大方向已经明确,以后持有房屋的环节必须缴税,如果房地产税定位为财产税,则每一个持有者都需要缴税;而如果定位为调节税,则持有超过一定面积的房屋需要缴税,未来持有房屋一定会收税,这必然会对购房者产生影响。

  贾康则对新京报记者表示,房地产税的改革,十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸——中国未来的房地产税改革绝不可能覆盖低收入人群,而且还应当借鉴日本模式,明确地给所有人留出至少第一套房不征收的“基本待遇”。

  针对房产税出台将打压高房价,使得工薪阶层能买得起房的观点,贾康表示,目前政府的思路是对低收入阶层、夹心层提供有效供给,对高收入阶层的多套住房收税。他认为,收税对象应该是拥有第三套房和第三套房以上的阶层,这不仅不会使社会“伤筋动骨”,房主也可根据这个信号做出自己理财方面的安排,比如将房屋出售或投入租赁市场等。

  【案例】

  2014年3月,饶志萍与王冠兰签订一份《房屋买卖合同》,约定饶志萍将自己的房产出售给王冠兰,成交价为120万元;王冠兰当即交付5万元定金,余款必须在15日内付清;如届时未能付清,饶志萍有权解除合同并拒绝退回定金。之后,因王冠兰没有按时付清房款,且经饶志萍催收未果,饶志萍遂向法院提起诉讼,请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。王冠兰抗辩称,饶志萍曾向好友张某借款200万元未还,房款应从中抵销,他们的买卖关系实质是以房抵债,并非真实的房屋买卖合同,所以不应当再付款给饶志萍。饶志萍则认为,两人之间属房屋买卖合同关系,王冠兰所主张的200万元的债权与房屋买卖并无关联,其“以房抵债”的理由不能成立。

  【分析】

  饶志萍有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。 就抵消的条件,《合同法》第九十九条已经作出了明确规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”而本案的房屋买卖和饶志萍与张某之间的民间借贷,是两个不同性质的法律关系,也属不同的民事主体;张某没有将因借款导致的债权转让给王冠兰,不能认为王冠兰与饶志萍间产生了债权;王冠兰也没有就抵消主张通知过饶志萍。本案不符合债务抵销的法定要件,王冠兰无权主张“以房抵债”。

  “以房抵债”不得采用欺诈手段

  【案例】

  揭美清因生意之需,曾向好友关香莲借款90万元。由于揭美清出现亏损,一时无力还款,关香莲知道如果逼其还款不仅得不到钱,甚至连朋友也没法做。于是,只好耐心地等待时机。2014年4月,关香莲向揭美清提出,自己在银行有“铁哥们”,能够帮助揭美清获取抵押贷款,以解燃眉之急。出于对关香莲的信任,揭美清当即将自己名下一套房屋的产权证明、身份证交给了关香莲。令揭美清始料不及的是,关香莲却以低于市场价约20%的价格,将房屋卖给潘某,并在收款后从中不管不顾地扣除了90万元。面对揭美清拿“以房抵债”辩解且一副洋洋自得的样子,感到受到愚弄的揭美清当即诉至法院,要求确认关香莲与潘某的房屋买卖关系无效。

  【分析】

  关香莲的“以房抵债”行为及其与潘某的房屋买卖合同无效,揭美清有权要求归还房屋。本案涉及到民事欺诈问题,指的是一方通过制造假象或者隐瞒事实真相,使对方陷于错误认识,并基于这种错误认识,作出违反自己真实意愿的意思表示。尽管揭美清欠款属实,但关香莲以抵押贷款为幌子,隐瞒“以房抵债”之目的,骗取不明真相的揭美清交出有关证件,私自将房屋出卖,仍然与之吻合。而《民法通则》第五十八条第(三)项规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的”民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。更何况关香莲以低于市场价约20%的价格将房屋卖给潘某,还严重侵犯了揭美清的合法权益。

  “以房抵债”无需非得约定在先

  【案例】

  高兰香有一套房产,经有关权威机构评估,价值186万元。2014年5月,高兰香因急需用钱,书面全权委托好友徐庆茹用该房屋向银行抵押贷款,或将房屋出售,且徐庆茹有权自主选择贷款银行及买主。半个月后,徐庆茹从一家商业银行贷得186万元现金,并交给了高兰香。又过了一个月,徐庆茹垫款帮高兰香还清了在银行的贷款本息。不久,徐庆茹突遇交通事故,须赔偿对方李某150万元,而高兰香表示无力归还垫付款项,徐庆茹遂采取“以房抵债”方式,将高兰香的房屋抵给李某,并办理过户手续。高兰香获悉后,以徐庆茹与李某未经其许可,恶意串通将其房屋“以房抵债”为由,请求法院确认徐庆茹与李某间的“以房抵债”行为无效。

  本版采写/新京报记者 自曾晖

  【分析】

  徐庆茹与李某的“以房抵债”行为有效。恶意串通是指双方当事人非法勾结,为牟取私利,共同实施损害国家、集体或者第三人利益的行为。即必须以损害他人利益为构成要件。而本案中,高兰香的利益并没有受到损害:一方面,高兰香全权委托徐庆茹处分房屋的目的在于变现。在徐庆茹以权威机构评估的价值,从商业银行贷得186万元现金,并交给高兰香后,其变现目的已经实现。徐庆茹以同样金额向银行还清本金及垫付利息,也不存在损害高兰香利益。另一方面,徐庆茹因突然遭遇变故,采取“以房抵债”方式,将房屋抵给李某乃至办理过户手续,虽然不在高兰香委托授权的范围之内,但同样既未违反高兰香变现的初衷,也未给高兰香的利益造成损害。 □颜梅生

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