楼盘频出促销“奇招” 晋阳古城将成明星片区

17/06/22

  兰州4月23日电 题:楼盘频出促销“奇招” 噱头楼市难圆买房梦

  记者 冯志军

  过去的半个月,对于太原城中村改造来说意义非凡。太原全市六城区城改工作陆续启动,施工现场热火朝天。今年,全太原市50多个乱搭乱建、影响城市面貌、影响城市规划布局的城中村,将迎来改头换面的新机遇。

  23日清晨一场淅沥小雨后,即将通车的兰州雁白黄河大桥上迎来一场颇为壮观的“千人火锅宴”,成为当地不少民众周末伊始的谈资和“乐子”。由一家知名房地产商出“奇招”举行的此次活动,意在为待售的新楼盘“造势”。

  细数近年内地的房地产市场,在每一次新楼盘奠基或是开盘之前,众多地产商都会绞尽脑汁策划出诸多吸引民众眼球的“奇招”进行营销,其中不乏“免费烤全羊”、“免费送活鸡”、“模特人体彩绘户型图”、“草地音乐节”、甚至“摆赌桌吸引购房者”等夺人眼球的促销活动。

  以地处中国西北内陆的欠发达城市兰州为例,受地域狭长、土地资源的稀缺等因素制约,普遍处于“低收入、高房价”的购房者长期难圆买房梦。由此,主城区周边一些高坪偏远的土地在近年被相继开发,为打消民众对于“环境不佳”、“交通不便”等忧虑,层出不穷的“奇招”便成为“引人来”的妙招。

  “在兰州雁白黄河大桥上举行的‘千人火锅宴’,为地产商为业主和‘意向客户’免费派送,但主要是为吸引更多前来‘看热闹’的民众对新楼盘有更多了解、甚至青睐。”在兰州从事多年房地产业工作的“80后”金莉23日向记者透露,类似活动其实就是个噱头,直接“效果”并不明显。

  金莉解释说,这其实更多是利用某种噱头诱惑更多民众“过来看看”,再通过其绿化环境、楼盘设计、基础设施,乃至限时折扣优惠等楼盘实际的竞争优势“留住客户”。“发挥根本作用的还是楼盘整体的性价比,以及未来升值空间等硬性指标。”

  今年一季度,中国房地产市场出现大幅反弹,投资、销售、新开工面积等指标全线回暖,多个指标甚至出现“V”型反弹。在楼市暖风吹动下,宏观经济主要指标也出现了积极变化。

  记者注意到,相较于采取各种噱头高调宣传的商业楼盘,一些略显低调、由政府主导的经济保障楼盘无疑更受年轻的购房者欢迎和青睐。这些同处于城郊的楼盘,即使在有针对性的各种“约束性条件”下,依然保持着旺盛的“竞争力”。

  城中村的改造,势必带动该区域投资和居住环境的提升。经过改造,之前的村庄将会变身为高层住宅区,高楼鳞次栉比,相关配套逐渐完善。而这无疑会进一步促进太原的城市化进程,同时提升相应地段的价值。成功改造之后,这些城中村项目将会给太原楼市带来怎样的影响呢?对此,记者进行了采访——

  杏花岭区、尖草坪区:变化不太大

  杏花岭区改造的城中村包括靠近市区的享堂、敦化坊、小枣沟、道场沟、长江、剪子湾等,以及动物园以北的七府坟、耙儿沟。记者了解到,由于地处城市边缘,居住密度不大,周边地价也不高,所以改造难度相对其他区域较小。而尖草坪区则计划改造大东流社区、西流社区、小东流村、新村社区、光社社区等5个城中村。

  近两年北城发展缓慢,借助城中村改造的机会,可能会带来明显改观。北中环、北中环东延、建设路拓宽等这些道路建设都将进一步带动区域发展,业内人士比较看好。目前在富力、恒大等知名开发商的有力带动下,改造后城市面貌会有很大程度的提升。

  房价方面,牛佩华认为:“未来房价应该会上涨,现有项目有富力城、金林家园、龙湾情怀等项目,房价在7000元/平方米-8000元/平方米;还有经济适用房、安置房等保障房项目,房价就在6000元/平方米-7000元/平方米之间,比较居中。由于该区域没有太多的热点优势,所以出现高端项目的可能性不大,房价上涨空间有限,最高应该不会超过8000元/平方米。”

  迎泽区:东山将偏离“富人区”概念

  迎泽区作为老南城区,多年来,一直围绕迎泽大街作为重点发展,各项市政配套都较为完备,目前这一区域能利用的土地已不多,环线内基本已无可改造区域,空白区域主要在东山一带。除此之外,还有桥东街、东岗路等个别区域由于种种原因改造搁浅。

  所以,今年迎泽区改造的亮点主要集中在东山片区。前几年,曾享有“富人区”“别墅区”之称的东山片区,在政策不鼓励低密度住宅的引导下,将逐步偏离其原有定位。目前,该片区也出现了不少“平价高密度民宅”。

  以往,东山片区主要仍是依托几条东延道路发展,如长风街东延、南内环东延、府东街东延等,该片区要发展仍受交通限制。复地东山国际营销总监张雪松认为,随着快速路的打通和民营经济开发区的成立,依托长风街东延、南内环东延和府东街东延的村子将迎来一波发展机遇。

  此次迎泽区将迎来改造的7个城中村中,主要集中该区域,如郝庄、双塔、王家峰、东太堡、赵北峰、枣园村、新沟等。目前该地段的楼价介于7000元/平方米左右,改造后该区域楼盘会带来新一轮增长。

  万柏林区:河西区域被看好

  万柏林区中除前几年已有开发的汾河以东区域,此次城中村改造中河西区域也成为重点。该区共有17个城中村要进行改造,有聂家山、黄坡、新庄、南上庄、小王、大王、后王、下元、大井峪、小井峪、沙沟、南寒、北屯、后北屯、东社、南社,以及环城高速以西的枣尖梁。

  未来,万柏林区将有三个区域成为新热点。首先是长风西街和晋源区衔接处的大井峪、小井峪、义井地段。沿西中环沿线,目前已有十二院城、万科蓝山等项目带动。

  另一块较热点的区域位于迎泽西大街下元一带。目前该区域有不少商业综合体项目,价格均在8000元/平方米-9000元/平方米,已经较高。

  还有一块区域则是老热点区域——漪汾街。该区域本身属于城市核心区域府西街的延伸,之前的已有一定基础的开发建设,随着后北屯等城中村的改造,未来价格也将在9000元/平方米-10000元/平方米。

  万柏林区和晋源区的改造,主要配合的是中环环线打造热点区域。途家网山西区域拓展经理杨博说,“顺应城市发展规律:路修好了,人才能流动起来,活动范围才会扩大。万柏林区整体的房价未来会拉开差距,大盘精装修楼盘价格可达8000元/平方米-10000元/平方米,如万科、海尔、恒大等;而由于产品和经营理念的不同,本土毛坯房项目价格应该也有5000元/平方米-6000元/平方米之间的,如香悦澜溪、公园美地,根据产品价格仍有发展空间。

  晋源区:晋阳古城将成明星片区

  记者走访市场时发现,目前晋源有多个五证齐全楼盘,在晋阳古城附近五证齐全楼盘却很少。

  在太原市六城区中,晋源区楼市的发展并不靠前。而在今年的改造中,晋源区或将迎来最好的发展机遇。根据近期太原市城市布局规划、土地收储及出让等信息看,未来晋源区的发展将围绕“晋阳古城”。据悉,今年晋源区改造的城中村有9个,除义井之外,其余基本都位于古城周边,北堰、南堰、南阜、木厂头、西寨、北阜、吴家堡、武家庄。

  牛佩华表示,此前晋源区的热点区域在晋阳湖,但目前晋阳湖西岸只剩下太化及一电厂的地块,而湖东紧邻长风商务区,今后向南发展较为开阔。这次开发重点会整体南移,主要围绕晋阳古城打造的晋源新区概念,热点区域将会围绕山西省儿童医院新址,以及龙山大街附近,弥补这一块土地以往建设的空白。

  晋源区区政府相关负责人聂先生表示,随着各医疗机构和学校往主城区外搬迁,太原市的发展规划也更具战略性,极大地改善了城市中心配套过于密集、人口相对集中的情况。随着城市规模的扩大,必然吸引更多的外来人口,所以不论是房地产开发、供应量还是房价都会有所提高。

  记者了解到,目前晋源新区暂无大红本的商品房价格已接近5000元/平方米,改造之后,房价极有可能会提高。

  小店区:楼盘涨价空间小

  此次小店区主要改造的城中村除亲贤、王村外,还有学府街东延部分和长风街东延部分的几个村。

  记者近日对该片区进行了实地探访。由于新南站投入使用,周边老厂拆迁,许东、北营等村已有很多土地被开发,剩余量可能不足一半,今年有望顺利完成改造。

  香颂项目销售负责人弓先生表示,前几年小店区发展重点主要集中在小店镇,而随着新南站、晋阳街、南中环的出现,热点区域有所转变。随着近两年南中环、晋阳街、长风街、并州路的拓宽改造,北张、西吴等城中村附近出现一大批新项目,价格从五六年前的每平方米三四千元,上涨到如今的每平方米八千元甚至上万元。“价格遥遥领先的结果是,未来上涨空间可能不会很大。该区域楼房价格已经被炒得很高了,脱离了现有的价值区间。”牛佩华说,“而许东、北营等村已经有大企业如万科、富力等进行扎实推进,值得期待。”

  而相比之下,狄村、王村等城中村的改造目前让业内人士“拿不准”。“由于这几个村子在市中心,拆迁成本高,所以目前还没定下来由哪家开发,得很有实力的开发商才能完成,目前还有待进一步观察。”一位业内人士表示。

  未来新房供应将增大

  改革开放以来,省城逐渐发展起多个商圈,且区域面积越摊越大,原先分布在周边的农村被鳞次栉比的高楼大厦包围。随着近几年“旧城改造”口号的响起,“城中村改造”也应运而生,渐渐成为了实现现代城市化进程的一大趋势。

  太原的城中村改造,一直是推进省城城市化进程的重头戏。今年,太原市政府已明确将大举对六城区内的58个城中村进行大刀阔斧的改造。记者从各城区获悉,目前各区整村拆除工作均已启动,相关部门已公布改造时间表。与此同时,一连串楼市话题也随之引爆:“城市中心会不会有大量新房供购房者选择?这会不会拉动太原房价继续上涨?改造后城市会变成啥样?”太原市民都在翘首以待。

  山西克而瑞房地产经纪有限公司总经理牛佩华认为,近段时间城中村改造热点关注度较高,而资金和拆迁这两个问题,是关系到改造是否能够顺利进行的关键因素。如果接下来政府推出大力度支持举措的话,太原的城市形象、周边环境、市政配套、安全消防、楼市活跃度等方面,都将产生翻天覆地的变化。

  据统计,在今年计划改造的58个城中村中,有46个村位于四条中环路之内,而该区域内地价本身就偏高,开发商拿到地块后经过开发、拆迁、村民安置等,综合算下来未来的销售成本肯定会提高。同样,伴随建筑密度增加、容积率提高,除去拆迁、安置用房外,商品房供应量肯定会明显上升。随着旧城改造完善,未来的城市配套设施更为完善,中心城区和热点区域房价走高的趋势基本上毫无悬念。而拿到拆迁补偿款的村民有了经济实力,又有刚性需求,因此也必将形成一股强劲的购买力。出于自住和投资的影响,这部分需求也会得到释放。

  “‘戏’再好看,还不是羊毛出在羊身上?”在兰州工作多年的青年人肖鹏至今仍在为“房子问题”焦虑,他对于营销噱头十足的商业楼盘有自己理解,“我们现在想要只是一个环境、交通和质量过得去的普通房子,动辄两三个月工资一平米的‘森林园居’式的房子是可望而不可求的”。

  不过,肖鹏也并不排斥楼盘频出的各种促销“奇招”,近年和朋友们在兰州先后参加过如草地音乐节、国防兵器展、极地海洋世界参观等由地产商发起的大型活动。“这些权当是一种消遣娱乐的方式也挺好,但买房一定要务实。”他表示,身边像他一样的年轻人,还是倾向于选择挤掉更多“水分”的房子。(完)

  而在去年一直低迷的二手房市场也将迎来商机。太原我爱我家工作人员冯先生表示,“拆迁过程中,租房、搬迁、改善住房等一系列需求将活跃二手房市场。”

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