社科院:赋予租购房者子女同等权利 达州楼市一季度迎来“小阳春”

17/07/13

  2015年4季度以来,中国一线城市房价出现一波快速升温。根据“清华恒隆——北大林肯”最新发布的CQCHPI房价指数显示,2015年第四季度北京、上海、深圳三个公认一线城市二手住房价格环比分别上涨2.95%、7.32%和12.72%,同比分别上涨7.55%、12.96%和51.7%;另根据国家统计局最新数据,2016年1月北京、上海、深圳二手住房价格环比分别上涨2.3%、2.7%和5.7%,同比分别上涨123.7%,114.4%、149.7%,涨幅冠全国之首。作为准一线城市的广州及二级明星城市的南京、杭州等,房价也隐有加速上涨之势。

  关于这波一线城市房价大涨的原因,多方认为主要是由货币信贷宽松诱发的局部住房投机所推动。从理论上看,住房具有天然的投资品属性,房价上涨是一种货币现象的论断被广泛接受。从政策面看,购房金融环境极为宽松,对购房的信贷支持不断加码,形成极有利于住房泡沫扩散的金融条件。自2014年9月以来,一线城市二套房信贷管制不断放松,二套房的认定条件从“认房又认贷”改为“认贷不认房”,这意味着如果首套房贷还清二套房仍可以享受首套房的按揭优惠政策;二套房按揭首付成数大幅调低,由以往的7成降为目前的4成左右;持有住房的成本不断下降,央行自2014年以来已连续6次降低贷款利率,目前一般按揭贷款基准利率商业贷款仅为4.9%,公积金贷款仅为3.25%;货币投放量迅猛增长,2016年1月末,广义货币(M2)余额141.63万亿元,同比增长14.0%,增速分别比上月末和去年同期高0.7个和3.2个百分点,当月人民币贷款增加2.51万亿元。近年来兴起的各种互联网金融创新工具也显著降低了购房门槛:如P2P平台对购房者提供的具有场外配资性质的首付贷,使事实上的零首付购房得以实现;各种众筹炒房行为,使炒房的最低门槛甚至降至千元以下。

  “1月成交791套,2月成交1460套,3月成交1526套。”逐渐上扬的数据,真实地反映着达州楼市在2015年第一季度的表现。进入1月来,达州楼市延续着 2014 年的低迷,甚至创下近2年最惨开局;2月,受返乡置业潮影响,达州楼市较1月,呈爆发式增加;3月,政府提出的“稳定住房消费”、“支持居住自住和改善性住房需求”及央行降息等政策面的利好消息,达州楼市继续小幅攀升。

  在经历一系列震荡之后,达州楼市勉强迎来“小阳春”。

  诚然,所有的房价大涨背后,都需要有资金面作支撑。但本轮一线城市房价暴涨,除了局部“金融泡沫”,还可能有其更深层次的现实原因。据调查,严格的就近划片入学造成的购房恐慌(并不局限于优质学区房),就是本轮一线城市房价暴涨背后的重要实际驱动因素。在本轮房价上涨过程中,根据从北京、上海、南京等热点城市获取的购房样本,发现多数购房者的背景并没有任何特别之处,只是中等收入的平常家庭。他们购房的动机不是为了投机炒房,而是为了孩子当前或未来上学需要。这些热点城市“逆市”购房者的背景与购房动机,都很难直接与“金融泡沫”相关联。

  通过更深入的调查研究发现,严格就近划片入学实施后,所有的儿童入学条件,无论是“单校划片”还是“多校划片”,都指向自有产权住房。而租房者并不能算是片区的一员,子女极可能无法在当地入学。即使运气好得以勉强入学,也只能按教委指定进入本区县最差的学校就读。这无疑造就了新一轮的局部“抢房运动”,住房利用效率不断降低。以某热点城市某区新公布2016年小学入学条件的为例,三类无房户子女都可能无法入学:一是集体户籍无房户,如果未获公房配租,仅租住私人住房,子女将无法在当地入学;二是具有其它区县户籍,但在该区工作和实际租房居住(无自有产权住房)的家庭,子女将无法在就业和实际居住地入学;三是外地户籍租房居住者,需要办齐苛刻的五证(实际需要提供的证明可能多达28个以上),否则也将无法入学。但另一方面,如果出手高价购买了住房,则这些入学难题居然能迎刃而解。前两类无法入学的家庭现在可以优先入学,第三类外地户籍家庭除了在北京等特大城市,购房后也可顺利落户入学。在有些学校,还将购房入户的年限与入学资格相挂钩。这几乎是在声明,合格的父母不仅要买房,而且要提前尽早抢房,最好孩子一出生或未出生之前就把房子买好。

  当购房几乎变成了子女成功入学的充分必要前提条件,一线城市住房特别是学区房逆市出现恐慌性抢购也就并不奇怪了。尽管房价已经过高,经济基本面也不大支持房价上涨,但购房者逆势抢房的行为并不能简单称之为非理性。中国社会受儒家文化影响巨大,向来极为重视子女教育。古人尚有“孟母三迁”之佳话,今人为了子女入学资格砸锅卖铁购房也就不奇怪了。

  如果现有的儿童入学条件不发生变化,一线城市房价在经历了本轮猛涨后,即使出现短期调整,其长期上涨趋势也不会有所改变。各种差别化增税、限购限贷、需求管控等调控措施,都难以使一线城市楼市快速有效降温,甚至还可能引发新的抢购。近期被热议的清理“首付贷”,也不能改变这个市场趋势。

  根据CQCHPI房价指数显示,2015年第四季度北京市房价同比上涨最快的两个板块分别为金融街板块(27.74%)与中关村板块(19.36%)。而这两个房价大涨板块正好均为北京市最好的学区所在地。这也印证了本文关于购房入学推高一线城市房价的论断。

  双向支撑下 勉强迎来“小阳春”

  返乡置业在持续低迷的达州楼市中,如一剂兴奋剂,让市场看到希望。通常情况下,此番热潮过后,市场便会急转直下,进入下行通道。然而,今年情况却一反常态,在此之后市场表现继续强劲,3月份交出了1526套的销售佳绩。

  地产观察人士指出,这与3月份从政策层面传来的利好消息不无关系。虽然这些政策还没落地到达州,但对于敏感的市场,以及敏感的购房者来讲,这些政策意味着国家将放宽对房地产的管控,刺激普遍低迷的全国楼市,这当然也达州在内。

  “纵观第一季度达州楼市的表现,有迷茫,也有惊喜。”达州另一业内人士直言,迷茫是1月份的惨淡开局,惊喜是3月份的持续刚劲。正因为有了3月以来的一些政策利好,并在返乡置业和政策利好的双向支撑下,才保障第一季度勉强迎来“小阳春”。

  “小阳春”有助市场恢复信心

  “如果没有政策利好的刺激,第一季度的整体表现将不堪设想。”上述业内人士说,更不要谈什么“小阳春”,而第一季度出现的“小阳春”的威力将进一步放大,帮助市场在接下来恢复信心。

  据相关数据显示,1月份达州市中心城区有7个项目取得预售许可证,新增住宅2863套;2月份有3个项目取得预售许可证,新增住宅1008套;3月份无项目取得预售许可证。由此可见,开发商推出项目的步伐完全取决于市场表现,但也存在预期不足,比如对返乡置业潮后的市场表现没有正确预判,造成了没有楼盘在3月份领取预售许可证,而更多的转向消化存量。

  达州某楼盘销售经理表示,看到2、3月份的市场表现后,他们对2015年的整体行情不再持保守态度,而是以更加积极的态度去面对市场。由此可见,市场信心正在恢复。

  政策利好将继续刺激市场回暖

  由于众多楼盘对3月份楼市表现预期不足,推盘力度不够,1月份,达州市中心城区商品住宅存量为25855套,3月份存量变成了23877套,消化了近2000套存量房源。

  为促使特大城市房价回归理性,除了信贷和需求管控外,更重要的是应尽快改革现有儿童入学政策,赋予租房与购房者子女同等的入学权利。2016年《政府工作报告》提出要“建立租购并举的住房制度”,这首先需要落实租房家庭与购房家庭的同等权利。从长远看,实施租购房子女同等入学,不仅有利于促进自由迁徙,更有利于提高低收入阶层的受教育水平、增进社会凝聚力,这对于国家民族的发展无疑具有深远的正效应。在实施租购房家庭入学同权后,对于多数学位不紧张的片区而言,在本学区实际居住(租购房均可)就是入学的唯一住房门槛。为避免少数热点学区出现群租挤兑入学的现象,这部分热点学区可采取国际通行的作法,增设实际居住条件作为入学门槛。并通过定期与不定期入户访问调查、全社会公开监督等办法,来保证入学儿童其家庭租购的住房能满足基本居住条件。以实际居住条件而非产权作为优质学区入学标准,也可以有效避免11平方米破败“住房”售出460万天价的社会冷笑话再度出现。

  (作者单位:中国社科院财经战略研究院)

  而政策层面带来的利好消息还在源源不断地刺激购房者,如二套房首付降为四成,公积金贷款首套房首付最低变为两成,都将最大限度激发出市场上潜在的自住和改善性住房的刚需人群。

  “这些政策利好肯定将继续刺激达州房地产市场回暖。”对近期房地产相关政策研究颇多的购房者廖先生说,但大多数刚需购房者都和我一样,还在等这些政策落地到达州,一旦达州正式实施这些政策后,市场回暖自然不在话下。“比如公积金贷款首套房最低两成的政策一旦在达州开始实施,我便会立马下手,房子我都已经看好了。万事俱备,只欠政策的东风了。”

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