仍在严控期 房价下跌 交房成为大问题

17/07/15

  楼市的回暖,也带动土地市场的回暖,上月,杭州的土地市场来了一次大爆发,当月进账83.3亿元。1-8月,杭州主城区土地出让总额为164.1亿元,一个8月份,差不多就占据了一半。这一方面说明了开发商对后市的看好,另一方面也说明了,杭州这样的城市,其土地资源,仍是优质资源。当然,回暖土地市场的背后,也袒露着开发商的某种书展,逐步回笼的资金,进一步发展的谋篇布局等等,都让其有充足的理由去筹备粮草。

  戚金兴:

  未来七个月都是拿地的好时机,滨江未来至少还要拿20亿-30亿的地

  年关将至,杭州楼市迎来了交付季,仅2013年下半年交付楼盘数量就多达30余个。杭州某知名网站房产论坛上,更是展开关于“杭州最不怕交付楼盘”的一场口水战,浏览量上万。为什么过去很容易过关的交房环节,现在成为众多开发商的一个心病?为什么当下交房时的“维权”会越来越频繁?什么样的房子能最大限度地避免落入“交房门”的麻烦?

  为什么“交付季”会有越来越多的问题?

  滨江再次出手了,虽然这一次用的可不是自己的钱,是其旗下普特基金的钱,而这也是普特基金自去年12月份成立以来,首次出手投资项目。尽管钱的主人身份发生了变化,但在这次拿地过程中,普特基金所仰仗的依然是滨江的眼光以及独到的预判能力,也因此,外界仍把普特基金的这次拿地算到滨江头上,而外界也有机会再次见识了滨江在土地市场上的“拿捏水准”。

  8月30日,普特滨江股权投资合伙企业(有限合伙)和杭州广景房地产开发有限公司联合体,竞得西溪湿地核心区的两宗土地,总建筑面积分别为30917平方米和93113平方米,容积率均为1.0-1.3,楼面均价在6500元/平方米左右。地块北有国恒西溪公馆、大华西溪风情、华元美林公馆、昆仑府、西溪望庄、宏厦香洲里,南有西溪玫瑰、华元爱丁郡等新盘,是名副其实的改善房源聚集区。

  今年以来,杭州的土地市场一直较为清淡,开发商的拿地意愿非常低。直到最近一两个月,这种状况才有所改变。品牌开发商中,先是有万科出手,随后有龙湖的过江,但这些大手笔的土地储备,大多是外来开发商完成,至于本土开发商,除了天阳此前竞得的申花地块引发市场轰动外,基本还是一片沉寂。在这种情况下,滨江的这次出手,被赋予了更多的解读。对此,滨江集团董事长戚金兴的回答是“水到渠成”。

  “水到渠成”这四个字怎么来解释呢?戚金兴给出的是两个判断标准,“一是时间节点。”戚金兴将房地产市场划分为四个时期,分别是上行期、平衡期、下行期和振荡期。“目前的市场正好处于一种振荡期,一方面房价上不去,在连番政策打压下,上升通道被堵死;另一方面,在接连降价后,房价下行的空间也越来越小,加上整个经济疲软,各方都希望房价能企稳,一个上不去又不太能下来的房价,会在一个狭小的空间内反复拉锯,这个时候,很多人都还在观望,是个拿地的好时机。”戚金兴分析,这样的振荡期可能还将持续七个月左右,所以在未来七个月,都可能是拿地的好时机。

  “二是土地的价值。”在戚金兴看来,西溪湿地核心区的土地,本来就是稀缺资源,对于这样的资源,只要价格合适,滨江是一定不会放过的。戚金兴曾经说过,滨江拿地有自己的逻辑,“拿了以后就没有了的地,一定要拿;拿了以后不多了的地,有选择性的拿;拿了以后还很多的地,坚决不拿。”按照这个逻辑,这次西溪湿地核心区的地块,属于那种拿了就没有的地,所以滨江最终出手了。由于该地块容积率低,按照目前的市场行情,如果做成低密度的住宅,售价应在25000元/平方米左右,外界就此认为滨江这次又“抄到了底”。

  除去这次拿地用掉的8亿多,目前普特基金的账面上还剩余12亿-13亿,由于土地款不用一次性付清,而普特基金又将启动新一轮的募集,因此,未来普特基金手里所持有的资金数量仍然非常可观,戚金兴直言,未来一段时间,普特基金还将拿地,“上限是30亿-40亿,下限是20亿-30亿。”在未来的土地市场,我们将很容易看到滨江的身影。

  而对于外界解读的滨江拿地的“神准度”,滨江房产集团副总经理朱立东却希望能“淡化”些,“这只能说大家对预期有不同判断而已,不能说滨江有什么绝对的过人之处。”朱立东表示,市场在“以价换量”之后,一些企业回笼了资金,度过了生存危机,在这个时候,适当考虑一下下一步的发展,实属正常。“对于房产企业来说,下一步的发展就是求拓展,而前提条件是你手里要有土地。”

  朱立东还表示,近段时间市场的某种“微妙”变化,客观上给企业拿地创造了条件,“就我个人观察而言,按照前段时间市场的成交量,目前的土地市场应该更红火点,但事实上,开发商对于土地市场的参与热情仍然不高,这其中一个原因是市场有了不同的声音,督查组下来了,房产税也在风传了,这让开发商的心里又起了变化,觉得另一只靴子还是没落地,所以对预期又有了不同的判断。”朱立东说,滨江选择这个时机拿地,只是出于企业自身对未来的一个预估。而据记者了解,普特基金自从去年底成立以来,也一直在谋求好项目,甚至与不少公司谈过收购要约,但因为种种原因,最终没有下文。这次选择去土地市场拿地,也是公司全面评估后的一次谨慎出手,而至少从现在看来,这次投资值得期待。

  德信地产:

  拿地是企业正常经营的需求

  8月27日下午,杭州土地出让现场硝烟弥漫。多达七宗地块集体出让,让市场重现当年大鳄夺地高峰景况。本轮出让的七宗地块包括四宗颇受关注的住宅用地以及另外三宗分别位于彭埠、上塘、之江度假村商用地块。

  其中,在当日的土地市场中,竞争颇为激烈的场面出现在杭政储出[2012]18号地块和19号地块,两块地都位于祥符街道。最终,在经过21轮竞争后,方正房产以5.79亿竞得,楼面价7180元/平方米。最终,在19号地块中,近年来发展势头强劲的德信地产,经过16轮竞争后,最终以54499万元竞得,楼面价为7261元/平方米。

  最近几年来,德信地产在杭州可谓发展的顺风顺水。“德信”这个在2010年土地市场迅速聚焦业界与购房者目光的品牌房企,时隔两年,再度强势出现在土地市场。

  对于这家1993年起步于德清的房地产企业而言,目前德信地产经过多年发展,已经成长为一家专注品质住宅开发的全国性地产集团,具备房地产开发以及物业管理国际双一级资质。目前,德信地产已经形成以房地产开发为主的产业格局,控股子公司达34家,总部亦设在杭州。经过十多年的发展,德信的足迹已经遍及杭州、合肥、长沙、连云港、徐州等全国各级城市,截至2011年12月底,德信地产的开发总量已经超过900万平方米,年开发能力已经超过150万平方米,其产品涵盖了普通公寓、多层电梯公寓、高端住宅、排屋别墅、写字楼、综合商业等全地产产业链条开发模式。

  早在六年前,当德信地产刚刚来到杭州,德信地产董事长胡一平在接受记者采访时,就表示,在杭州,只要有合适的项目,德信将不仅仅只做一个项目,“今后中国的房地产形式仍将保持稳定的增长态势,杭州的市场仍然巨大。” 六年之后,德信显然实践了这一愿景。

  在谨慎操作了德信银树湾项目后,德信地产迅速认识到了杭州市场的巨大潜力。2010年,德信地产对于杭州楼市而言,扮演的是一匹黑马的角色,当年,德信地产在土地市场上频频出手,一口气在杭州市场拿下了五宗地块,成为了当年杭州房企拿地最多的企业,基于这一年的突围战,一度在杭州市场上并未成为主流房地产开发的德信地产,一夜之间,凭借着其在杭州的六个储备项目,瞬间跨越主流房地产商开发阵容。

  有业内人士分析指出,德信地产之所以能够迅速成长,与其对项目的”短平快“的开发模式不无关系。这一点,似乎从去年到今年的本轮宏观调控周期表现得更为明显。今年年初,当整个市场遭遇到前所未有的市场迷局之际,德信地产果断在今年上半年采取了积极的“以价换量”的市场应对策略。此后,德信泊林印象和北海公园两个项目,纷纷采取主动调低价格来冲击市场,“以价换量”让德信地产这两个项目热销超过15亿,在让德信地产平稳度过企业的现金流压力的同时,亦让德信品牌一马当先,引领了板块的市场趋势。

  德信地产相关负责人表示,凭借着自身的“德信速度”,今年上半年德信地产实现销售额达到24.2亿元,超额完成半年度目标,并成为杭州促销和去库存成绩最大的品牌房企之一,位列杭州房企前五强。

  如此底气,似乎决定了这匹曾经的“黑马”再次出手杭州土地市场的可能性。

  德信地产董事长胡一平对记者表示,之所以在此时拿下19号地块,主要出于以下的考量,“目前的房地产市场已经表现得比较稳定,拿地是企业正常经营的需求。”对于外界一度将德信地产此番拿地解读是为了摊平此前德信北海公园项目的开发成本,对此,胡一平亦默认了该说法。他表示,“作为企业,肯定也有这方面的考量,当然,19号地块项目的最终定位,将会以北海公园的升级版产品亮相市场。”

  值得注意的是,如果算上新近被德信地产收入囊中的19号地块项目,目前德信地产已经在大桥西相同的板块开发了四个项目。从德信·银树湾、德信·臻园、德信·北海公园再到今后的19号地块项目,德信地产用自己的速度和深耕,成为外来房地产品牌溶入杭州的经典案例。

  天阳置业:

  最本土化色彩的“拿地经”

  8月7日的杭州主城区土地出让现场,众多开发商共同盯上了杭政储出[2012]13号拱墅区申花庆隆地块。根据出让文件,该地块东至永固路,南至规划道路,西至婴儿港,北至萍水东路,总面积26306平方米,容积率2.5,可建建筑面积65765平方米,出让起价59189万元,折合楼面价9000元/平方米。这也是杭州主城区2012年推出的第3宗宅地。

  市场消息人士此前表示,该地块从挂牌开始,就深受市场关注,有传言甚至称总共有20多家开发商对该地块表现出了浓厚的兴趣。这一说法在当日的土地出让现场亦得到再次验证,包括万科、金地、天阳等五家公司都参与了直接拿地,而滨江、世茂等公司高层亦来到现场观摩。

  之所以会吸引如此众多的开发商关注该地块,原因或许有四。

  第一,板块成熟、地段优越。申花板块内知名开发商云集,地块价值优越,受到购房者普遍认可。第二,极佳的商业配套。在地块周边聚集了杭城三大城市综合体——银泰城、热电厂综合体、蓝孔雀综合体。第三,地铁物业,升值潜力大。根据规划,地铁5号线将沿萍水街建设,并在申花板块内设有站点。第四,教育配套完善。申花庆隆单元未来规划,地块南面规划有幼儿园、小学及中学,生活极为便利。第五,交通便捷。地块紧邻城市主干道莫干山路,公共交通发达,将有数条公交线路交错于此。

  基于这样的认识,申花庆隆地块竞争异常激烈可谓在所难免。而成立已经十一年,以稳健著称的天阳置业最终笑到最后,成为了杭州土地市场中“逢低吸纳”的典型。对于这一说法,天阳置业副总经理石焱则表示否认,“毕竟楼面价从9000多达到了12000元。只能说这一价格是天阳置业可控范围之内。”

  颇为有趣的是,已经成长了十一年的天阳置业,在其发展历程中,并未向其他杭州的房地产企业,纷纷开拓异地市场,从这一层面上说,天阳置业可以堪称是杭州最为本土化的房地产企业。对此,石焱这样表示,我们始终认为,去外地发展对于天阳置业目前来说还不是很成熟。“房产公司异地拓展对土地以及公司职业化专业程度都很高。今后几年,天阳置业在立足杭州区域市场的同时,亦将会加快职业化培训以及制度化的建设。”

  与德信等企业一样,此番天阳置业果断出手拿地,其背后亦有着比较充裕的现金流作为支撑。以天阳置业联合多家房产共同开发的滨江核心区最受关注楼盘之一——半岛国际为例,六次开盘六次热销,形成了调控周期中罕见的“半岛效应”。

  近两年来,众多楼盘交付越来越难,已经成为房地产行业的一个突出问题,严重者甚至引发业主与开发商之间尖锐的对峙,相对应的“维权”声此起彼伏。对于一些开发商来说,如何顺利地将房子交给业主,业已成为一件棘手的事。

  现在房子越来越难交付,一个重要的原因是整体楼市的疲软。在房价单边上扬的时代,很多业主都急切希望能早点拿到房子,除了自住外,一个重要的原因是当时拿到房子就意味着财富的增值,越早拿到房子,就越早能将增值的财富变现。因此,当时收房时,即便房子有点小问题、小瑕疵,业主与开发商之间也很容易达成共识,业主拒收房子的现象很少。而随着房价的下滑,房子的增值溢价空间已越来越小。更有甚者,开发商后期售卖的房价,已经比前一期,或前几期的房价都低了。这让业主越发注重房子的品质。有些心里感觉不平衡的业主,甚至借此“小题大做”。

  当然,因为开发商的利润空间被压缩,开发周期加快,精装修项目普遍存在赶抢工程进度等问题,很多开发商对房屋的质量把控力度也在下降,这也在客观上导致房屋品质的下降,在一个以自住购房主导的市场,这也引发了业主与开发商之间的摩擦。

  金色黎明7天交付1300余套,全程零投诉

  正是因着上述原因的存在,使得过去很容易过关的交房环节,如今正变成一个棘手的时刻。现在在业内流传有一种说法,那就是能顺利交付的楼盘,才是真正意义上的好楼盘。

  以这个标准来衡量,滨江集团在这方面走在了前列。2013年12月,滨江集团位于城东板块的金色黎明一期迎来交付。在去年12月8日至14日的集中交付期内顺利交付1300余套,并在全过程中实现零投诉。

  开发商方面的说辞或带有宣传意味,事实上,能真正检验楼盘交付品质的,除了业主的眼观耳闻,更有赖于资深验房师傅的专业勘测。不久前,记者也邀请到丁渤验房的宦师傅跟随业主张先生一起前往他位于金色黎明35幢的某套新房进行实地验房。

  面积、电路、地面、墙面、门窗,宦师傅手持测量仪器依次有序地对房屋质量进行检查, 40分钟的验房结束后,宦师傅共检查出一个墙面空鼓和一条窗面划痕。“平整度垂直度、地面、墙面、门窗都没什么大问题。”宦师傅表示,自己从事验房工作这么多年来,滨江楼盘的品质一直都是过硬的。“最近也验了很多其他楼盘的房子,不是墙面裂缝就是门窗不闭合,或者有漏水痕迹,相比较下来滨江还是靠得住的。”

  城市之星7000万元的成交,是对交房最好的回答

  2014年1月1日,滨江城市之星5、6号楼交付,醇美赞誉,再次为滨江房产豪宅专家的头衔增添无限光芒。

  案场负责人表示,此次交付的5、6号楼均为280平方米的精装平层大宅,购房者当中,很多已经在杭州拥有多处高端物业,他们见多识广,对比过世界各地的豪宅,对于精装修以及物业的要求比较高,因此,城市之星对自身的品质把关是相当严格的,得经得起挑剔的眼光。

  走在园区里,没有一片片黄叶的苍凉感,取而代之的是一片郁郁葱葱;入户大堂、地下车库等公共空间装修品味之高,甚至超越了很多五星级酒店;入室窗明几净、精装交付的细节工艺一如既往经得起审视。很多细节需要用眼睛来看,用心灵来品,于细微处见精神。

  其实,在经过了十一年的锤炼之后,今天的天阳置业所开发的每个一项目都成为了其企业发展历史上的里程碑,同时,随着不断研发丰富天阳产品线的丰富与完善,成就了今天天阳置业品牌的市场良好口碑。作为本土房地产企业的代表,天阳置业经过十余年的住宅项目开发,旗下已经有了天阳九筑、天阳云筑、半岛国际、天阳棕榈湾、天阳美林湾、天阳观筑、天阳美邻嘉苑、明珠商业中心等十余个项目,皆在市场上受到广大的认可。其中,在户型领域的不断创新,亦成为天阳置业在楼市驰骋的一个响亮品牌。

  天阳置业这十余年的发展历程, 一个有趣的现象是,天阳置业屡次开发的住宅项目体量并不算大,而快速去化亦成为天阳置业的一个显著特征。对此,石焱表示,我们认为今后房地产行业的利润将会非常低,从这个角度考量房地产行业将相当于制造行业。面对房地产调控将是会长期持续这个事实,只有更专业和项目流转速度更快,才能成为未来房地产企业生存的法宝。(记者 李坤军 陈聊)

  据了解,城市之星因为产品质量可靠,老业主满意之余,更动了再次购买的心思。在短短5天的集中交付期内,7000万元的成交金额便是对交房满意度最好的注解。事实上,因为交付,带来更多的购买业主,类似的案例在绿城·西溪诚园身上也袒露无遗,正是因为在去年年初,一期房屋交付时,带给业主的良好体验,让其在短时间内声名鹊起,带来销售上的级级攀升,最终以年度40亿的销售额问鼎去年杭州单盘销售金额之最,甚至成为去年杭州楼市中难得的在价格方面逆势上扬的案例。

  顺利交房,成了检验房屋品质的试金石。无论是滨江,还是绿城,都成为这方面的最大得意者。就未来的楼市而言,品牌开发商的市场占有率会越来越高,这里面包含的就是购房者对于品牌的信任。因此,可以断定的是,未来很多购房者买房子,首要看重的就是品牌本身。记者 李坤军