北京住宅成交全面超越去年 现大规模土地出让高峰

17/08/05

  在新房和二手房成交量均持续高位运行的情况下,北京的土地市场也迎来了井喷,开发商为了获取一宗优质地块,往往需要竞拍上百轮,由此也产生了新的单价地王

  ■本报记者 王 峥

  广州12月2日电 (陈启任)进入11月,广州迎来大规模土地出让高峰,11月广州卖地入账近240亿元。

  合富辉煌2日发布报告称,11月广州出让土地成交共计约239.79亿元,截至11月底,广州今年出让土地成交总金额839亿元,相比去年全年783亿元多出56亿元。

  在经历了上半年的萧条与冷清后,北京下半年的楼市急速转暖。在新房和二手房成交量均持续高位运行的情况下,北京的土地市场也迎来了井喷,开发商为了获取一宗优质地块,往往需要竞拍上百轮,由此也产生了新的单价地王。

  中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示,“2015年北京新房和二手房无论是成交面积还是成交金额,都将超过2014年的数据。同时,截至目前,北京市年内共揽入土地出让金1238亿元,由于未来一个月还将有大量土地成交,预计2015年北京土地成交额有望超过去年的1916.9亿元,并历史上首次突破2000亿元大关。”

  疯狂的土地市场

  10月20日下午,经过104轮激烈竞拍,葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米的农民回迁房的代价,拿下北京丰台樊家村危房地块,溢价率高达50%。

  出让资料显示,该地块起价33亿元,总建筑面积为20.38万平方米,需配建1万平方米公租房及6.18万平方米农民回购房,回购价分别为8000元/平方米和3800元/平方米。同时,地块包含大量的配套设施,建成后需无偿移交丰台区相关部门使用管理。

  不过,即便条件如此苛刻,作为今年北京4环内出让的第二宗住宅用地,还是吸引了大批开发商的关注。除了葛洲坝外,还包括金地集团、中国金茂,中铁建、中铁置业。此外,不少企业为了增强竞争力,则采取了“抱团取暖”的参战方式,其中包括万科金融街联合体、中粮天恒首创联合体以及龙湖保利首开平安联合体。

  而想要在如此强敌环伺的境地中取胜,付出的代价自然不会太小。张大伟表示,去掉回迁房、公租房和配套设施用地后,该地块商品房住宅面积只有6.82万平方米,导致这部分的楼面价高达7.49万元/平方米。对此,有国内龙头地产公司的营销老总直呼:“疯了。”业内人士也称,以这个单价计算,项目入市后的价格不会低于15万元/平方米。

  同时,这一单价也超过了融创2013年拿下的农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价,成为北京新的单价地王。而该地块相较农展馆地块,位置及周边配套均落差一筹。由此,也可以看出北京土地价格的上涨趋势。

  而3天后的土地拍卖上,北六环外一宗宅地的商品房部分也拍出了2.75万元/平方米的楼面价,这也意味着未来该地块商品房的售价将超过4万元/平方米,而目前其周边区域在售的商品房价格尚在2万元/平方米至2.5万元/平方米。

  此外,当天位于中央别墅区的顺义后沙峪地块,更是吸引了11家房企及联合体的参与,最终经过41轮竞拍,金隅大成以18.5亿元,配建7.94万平方米限价商品房、4.69万平方米自住型商品住房的代价将该地块收入囊中。其中商品房的楼面价也高达5.25万元/平方米,并成为北京历史单价第9贵的地块。

  据悉,从2015年10月20日至11月24日,一个月多的时间里,北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地。这34宗土地合计起价达到了628亿元,按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算,这34宗地块最终的成交价有望达到880亿元。从而使北京的土地出让金首次突破2000亿元/年。

  值得注意的是,龙头房企们也在越来越多的把资源投放到北京这样的一线城市。中原地产的统计数据显示,2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地,其中在一线城市投入的占比历史首次突破了40%,达到了44%。

  高和资本董事长苏鑫此前也对《证券日报》记者表示,房企之所以加大在一、二线城市拿地的力度,更多的还是源于利润上的追求和提高资产安全性的考虑,而这也是房企在市场状况不好时理应采取的“防御策略”。毕竟人流和资金越聚集的城市房价会更加坚挺,且位置越好安全边界越高。而从实际情况看,目前一、二线城市无论是在房屋销量和房价走势上,均好于三、四线城市。

  住宅成交全面超越去年

  实际上,近期楼市的成交情况,也确实让房企在一线城市拿地时,底气十足。中原地产研究部统计数据显示,截至2015年10月25日,北京纯商品住宅(剔除自住房等)合计签约44116套,虽然低于2014年全年,但成交均价达到了29055元/平方米,合计住宅签约额为1606.69亿元,已经超过了2014年全年的1551.4亿元。同时,二手房成交套数也达到了153612套,已经远远超过2014年全年,全年成交套数有望达到19万套—20万套。

  而这一成绩还是在上半年楼市惨淡的背景下完成了,更凸显出下半年楼市的火热。

  此外,北京的豪宅市场也是持续火爆。截至目前,2015年北京售价超过10万元/平方米豪宅项目成交大幅攀升。整体签约套数达到了188套,即便剔除盘古项目集中签约的96套,也达到了92套的历史最高纪录。此前最高的年份也只成交了28套,今年年内的成交已经是过去最高年份的3倍。市场人士预计北京全年超过10万元/平方米的豪宅成交套数将超过250套。

  而曾经的单价地王北京壹号院(即农展馆地块),近期也成交了3套商业房源,均价高达19.5万元/平方米,同时还有3套已经被预订。而19.5万元/平方米的售价也刷新了北京同类产品售价的新高。

  显然,在这种情况下,动辄5万元/平方米、7万元/平方米的楼面价,房企自然也是敢于接收。

  报告称,11月广州土地市场一改常态,广钢新城、市桥南等多宗优质地块集中在一周内拍卖,显现当月广州土地出让高潮。广州番禺市桥南地块成交楼面地价16401元每平方米,刷新番禺市桥单价地王,溢价率高达49%;广钢新城第三期地块出让也备受瞩目,溢价达28%。

  记者了解到,在11月30日,广州推出12宗土地,总起拍价148亿元,吸引了保利、葛洲坝、越秀等知名房企参与竞拍,当天入账162亿。

  据悉,北京成交楼面价超过3万/平方米的地块已有38宗,这其中楼面价超过6万元/平方米的有5宗,楼面价超过5万元/平方米的有5宗,楼面价超过4万元/平方米的有11宗。这也意味着,房价预期在15万元/平方米左右的项目将有10个(楼面价超过5万元/平方米的),售价超过10万元/平方米的项目合计将有21个,再加上市场上现存的部分老项目,未来北京单价超10万元/平方米的项目将有50个。

  “北京商品房市场已经进入高端化,与香港类似,目前在售的物业中低端占比非常少,北京从2015年开始,非常明显的出现自住房挤占普通住宅市场的情况,这也使得商品房部分的地价大涨,未来项目高端化将成为趋势。当然,这种高端化的价格,与过去的住宅产品并不一致,目前高端市场外移并不能简单的视同房价的上涨,未来市场的划分会逐渐差别化。”张大伟表示。

  合富辉煌分析,11月广州推出稀缺地段的地块引来开发商哄抢,如番禺市桥南地块,周边一手供应稀缺;此外,如广钢新城这类市中心的住宅用地,地处城市中心地段对楼市的支撑能力较外围区域要强,也引来多家房企争相布局。

  方圆地产首席分析师邓浩志认为,“土地盛宴”的背后隐藏着广州地价过高的问题,今年广州卖地收入创历史新高,明年可能面临楼市大量供应,造成楼市去库存压力。(完)

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