楼市新政重磅出击 业内预计北京将迎量价齐涨

17/08/06

  3月末的短短几天,与楼市调控政策相关的的六大部委:国土、住建、央行、银监、财政、国税,分别组团“放大招”。这架势,很容易让人联想到2008年10月下旬的市场态势。

  正如住建部官员所说,这次新政是“将过去过严的二套房购买的信贷和税收政策回归到了常态化的政策”。商业房贷放松力度仍然超出了很多人的预期。之前多数人预期是:二套房首付,由当前的全国六成(京沪等个别城市为七成),降为五成,而政策出台的结果却是降为四成,宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。可以说,一夜回到5年前。

  随着“3.30”新政的推出,各地楼市也开始陆续回暖。而作为楼市传统销售旺季的5月份,也是表现喜人。尤其是北京这样的一线城市,成交量与房价齐涨的可能性非常大。

  市场整体回暖

  回顾2005年以来的房地产调控,出台政策的方式分为三类:一是国务院出政策,即“国N条”。二是单个部门或两三个相关部门(比如央行和银监、财政与国税),出台单一政策;三是多部委共同出台一个综合性政策,比如九部委新政、十一部委新政等。业内人士认为,中央层面的政策松绑已近尾声,不过可以预见的是,地方政府层面又要再度热闹起来,作为“先锋”的省份如:福建省,出台的“闵七条”已经引起了巨大的反响。

  住建部并不认同新政是救市,然而在大多数业内人士看来,这些利好是实打实地能起到救市作用的。其实无论是对于开发商还是消费者而言,是否为救市仅仅是一个说法而已,毕竟大家更看重的是实际的效果。

  新政出台,各方的反应都相当的迅捷。“万科今年开始不再进入新的城市,已经进入的城市我们则不会放弃。”3月31日,万科执行副总裁、CFO王文金如此说。收缩战线,集中于一二线经营,这是绝大多数开发商的选择。而此次3·30新政,则直击一二线城市的库存痛点,将大户型、改善型消费大幅释放。那些早已抢先布局一二线的开发商,2015年可能因此迎来业绩的明显增长。

  目前二手房业主要比新房开发商更加乐观:新政尤其是税收优惠作用很直接,一些已经在看房的人马上就可以减免一大笔税费,成交变得更容易了。“满二不满五”的群体将在这轮新政中直接受益,税费的减免将是最有效的刺激,这让不少二手中介变得比业主还兴奋,似乎已经看到一大波顾客正在涌来。

  根据机构提供的数据显示,5月上旬全国主要54个城市合计住宅签约71485套,环比上月的64033万套上涨了11.6%,整体市场的涨幅明显加大。分城市看,一线城市环比4月同期上涨了7.3%,二线城市的涨幅达到了16.5%,而三线城市则出现了下滑。

  对此,中原地产首席分析师张大伟认为,楼市红五月可以说已经明确,5月份的市场肯定将好于4月份,一、二线城市已经出现量价齐涨的趋势。而在央行于5月10日再次宣布降息后,整体市场有望继续升温,预计2季度—3季度中国房地产市场将逐渐从低迷中走出。不过,各城市间的分化将愈加严重,特别是三、四线楼市的惨淡现实,导致房地产市场不太可能全面爆发。

  北京或迎量价齐涨

  具体城市方面,上周北京楼市成交虽然环比上月底有所下调,但整体依然处于高位。合计成交住宅5120套,较去年同期上涨81.95%,较上月同期增长23.91%。其中二手房住宅上周签约达到了3500套,与上月同期相比上涨了30%。新建住宅签约也达到了1620套较上月同期上涨了11.88%。

  一项新近的调查显示:一年之后相比现在,认为房价小涨的比例为53%,再创近6个季度新高;而小跌的比例为14%,创近6个季度新低。这充分说明,当前市场看涨预期在增强。近期,各种姿势抢着买房的新闻层出不穷,“扔下球拍去买房”或许有些夸张,但是,新政对市场信心的提振是显而易见的。

  许蕾

  “从供应情况看,2015年前4个月合计供应的住宅套数仅为8494套,远低于2014年同期的20567套。同时,北京商品房住宅库存持续下调,相比2014年12月中旬的9.5万套新建住宅库存,目前北京可售库存套数已经降低到了7.8万套,而且可以预计的是,未来北京商品房住宅供应将越来越高端化,这种情况下,可售的商品房住宅消化后,北京房价继续上涨的可能性非常大。”张大伟分析认为,“2013年4月份到2015年4月底,北京合计供应包含住宅类用地地块113宗,合计建筑面积为2046万平方米。在这2046万平方米中,只有1350万平方米为住宅用地,且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右,只够北京历史成交最差的一年消化。而按照目前市场供应比例计算,这部分住宅中的大多数将建设成为中高端物业,以获得市场溢价”。

  张大伟表示,目前北京二手住宅价格平稳上涨预期很强。楼市回暖的状态在二手房市场更多凸显,“3.30”新政满月,北京买卖挂牌房源环比小幅下降,出现业主惜售,同时普遍上调挂牌价格的情况。整体看,北京住宅市场整体呈平稳上行趋势,随着各项助推楼市政策逐步落实以及货币环境的持续宽松,购房者入市的积极性将有所提高。近日的降息则继续利好楼市,进一步拉动刚需入市,同时缓解开发商资金压力,资金成本下降后,开发商拿地积极性也会提高。

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