海外置业火爆 业主买房难过户

17/09/10

海外置业火爆 业主买房难过户

海外置业吸引了不少广州普通市民的眼球。成希 摄

  “3·30”房产新政后深圳房屋买卖合同纠纷明显增多。本案引起不少市民的关注。南方日报记者 朱洪波 摄

海外置业火爆 业主买房难过户

    “北京2居室=塞浦路斯别墅+居留权,你还在犹豫什么?”、“25万欧元即可全家移民希腊,享受梦幻般的希腊爱琴海风光,畅游26申根国”、“50万欧元获取葡萄牙“黄金签证”,卓越舒适的别墅,顶尖教育资源及医疗福利,纵情享受欧洲优质生活”……在中国房地产市场冷热难测之时,海外置业吸引了中国投资者特别是广州普通市民的眼球,广州一些中介公司趁机打出的广告更是异常诱惑。

    南方日报记者的调查显示,移民产业或许是未来几年内发展速度最快的产业之一,统计数据表明,自2010年来,高净值人群(可投资资产超过1000万以上)境外投资的增速达30%,至2013年,约有60%的高净值人群表示自己正在考虑或者已经完成投资移民,2012年中国人在美国购置房地产就花费了90亿美元,多伦多、伦敦、新加坡等成热门置业地,境外买家中中国人更是达到了40%。这些买家当中,有相当一部分是广州市民。

    广州如雨后竹笋般出现的移民中介数量,也印证了广州海外置业移民市场的火热。然而,广州市海外置业移民中介市场到底如何,这么多的中介是否具备资质?置业移民真有中介公司说得那么简单吗?25万欧元就能获得希腊移民?移民后是否能享受跟当地人一样的福利?南方日报记者调查发现,置业移民中介市场中“暗礁”丛生,亟需有关部门的监管。

    乱象 1

    野鸡中介横行,数量超过正规合法中介

    公安部承认的、有资质的移民公司,广东省共有120家。但据不完全统计,全省的野鸡公司数量有200余家,仅广州就有100余家。

    然而,在火爆的市场背后,南方日报记者调查发现,海外置业移民,尤其是欧洲置业移民的火爆,催生了一大批的广州移民中介公司。南方日报记者粗略数了一下,在广州有上百家的移民中介公司,但通过了公安部2012年审核的因私出入境中介机构的,只有48家。广东省因私出入境移民中介协会的副会长、秘书长陈建云告诉南方日报记者:“公安部承认的、有资质的移民公司,广东省共有120家。但据不完全统计,全省的野鸡公司数量有200余家,仅广州就有100余家。有些是直接在网上发广告,没有办公地点的。有些则是有办公地点,但是没有资质。这些野鸡公司主要活跃在天河越秀等核心区域,有些是在林和西、体育西、岗顶等一些写字楼,就在正规有资质海外置业公司旁边。”

    一位资深业内人士对野鸡中介横行的现象十分无奈。他告诉南方日报记者:“很多时候,个别中介公司会先到楼盘现场参观,然后和当地开发商谈提成。比如西班牙一套50多万欧元的房子,提成可以高达三四十万人民币。房子价格再高的话,提成也会相应提高。这些中介公司成本很低,在国外根本没有办公地,只需要在国内租个地方,放个板凳,做上一单生意,宣传和办推介会的费用就回来了;做上几单,老板就可以闪人,公司一夜之间蒸发。然后他们又去到别的城市,继续忽悠警惕性不高的客户。”

    南方日报记者打开搜索引擎搜索“海外置业移民中介”以及“招聘置业移民顾问”等信息,发现大多数都是闻所未闻的小公司。南方日报记者来到其中一家位于北京路的移民中介公司,假装要咨询购房移民的信息。顾问热情地招待记者,并跟记者一直介绍现海外置业的好处。当南方日报记者问到公司的资质问题时,该顾问愣了一下,跟南方日报记者说他们本部在美国,跟当地的很多开发商以及政府部门都签订了相关协议,并告诉南方日报记者“成功率才是最重要的,我们公司的成功率是美国‘EB-5’投资移民项目中最高的”。南方日报记者粗略统计了一下,这些“洋公司”在广州不少于40家。

    对此,陈建云告诉南方日报记者,根据公安部和国家工商行政管理总局在2001年颁布的59号令,即《因私出入境中介活动管理办法》(下简称为《办法》)的规定,这些来自海外的“洋公司”,或者是来自香港和澳门的公司都是冒牌的,是不具备资质的,当出现纠纷时,消费者往往很难得到相应的法律支持和赔偿。业内某资深顾问跟南方日报记者透露:“或许这些‘洋公司’具有操作项目的实力,但是由于没有在公安局备案,没有交纳100万元到200万元的备用金,如果他们跑路,公安部门很难对其进行管辖。消费者也很难跑到他们总部维权并要求赔偿,吃亏的还是消费者。”

    除此之外,陈建云还提醒广大消费者,其他省份有资质的公司跨地区经营也不符合政策,《办法》中规定,中介公司的设立和经营活动必须符合“一个办公场所,一名法定代表人,一本财务账本,一枚业务印章”的要求。

    乱象 2

    投资公司、银行等“违规抢食”

    在海外置业移民项目日益火爆的同时,一些其他行业的公司也不甘寂寞,也来“凑热闹”,分上一杯羹。

    某招聘网站的负责人刘一天先生告诉南方日报记者,最近的招聘信息中,对于海外投资顾问的需求大大增加了。然而,这并不仅限于移民中介公司,而一些金融、投资、律师、海外房地产公司,甚至是国内各大银行,也招起了海外置业顾问,并且在各信息网站上面发布相关信息。

    南方日报记者按着网站上面的信息,给位于林和西路的某投资咨询公司相关顾问打了一个电话,试着询问对方是否有购房移民服务。表明来意后,该顾问笑着称“这是我们公司的一项主要服务内容”,并给南方日报记者介绍起了欧洲移民的相关政策。而在该公司的网站上面,南方日报记者看到服务内容是“提供物业及独立金融财务顾问服务,包括理财策划、风险管理、资产管理、环球基金投资意见提供等相关的投资咨询服务”,丝毫没有提及移民咨询以及相关服务。

    除了投资咨询公司外,一些律师事务所、海外的房地产公司,甚至是银行和传媒公司也开设了相关业务部门,开展移民咨询和服务业务。南方日报记者在国内某银行的网站上看到,该银行的投资移民服务中,包括了“提供全面的投资移民方案”——这按照《办法》的规定,已经属于因私出入境中介活动。

    “这些活动,可以说都是不合法的”,陈建云告诉南方日报记者,“严格上说,他们并没有从事因私出入境中介活动的资质。这超出了他们的经营范围。但是毕竟他们也是整个服务链条的一个环节,对于其中属于他们专业范畴的信息也比较了解,于是他们便‘大打擦边球’,提供超出他们经营范围的服务。”

    但是,北京市因私出入境中介行业协会会长齐立新在接受媒体采访时谈到,投资移民市场近几年才开始火热,一方面客户比较盲目,另一方面房地产等相关的行业逐利性强的热钱涌入,临时拉起一个运营队伍,既没有业务积累也没有市场基础,这些更加剧了行业的浮躁。

    刘一天给南方日报记者提供的信息也恰好印证了这个观点。他跟南方日报记者说:“这些公司招聘的咨询顾问对学历的要求并不高,只需要大专以上,更注重的是销售能力而非专业能力。”而南方日报记者在暗访多家公司时也发现,很多顾问对于自己推荐的海外购房移民项目并没有十分了解,只是对着宣传单上给南方日报记者介绍。有的宣传单上面并没有提及的政策,甚至给出了截然相反的答案,令南方日报记者哭笑不得。

    乱象 3

    相关部门“不告不理”,规范市场难

    公安机关管理中介机构的资格认定,工商则负责对中介活动的市场管理。因为联合执法困难,因此基本上只能有投诉才查处。在野鸡中介横行的情况下,正规中介也“抱团取暖”,成立了广东省因私出入境移民中介协会,以加强行业自律。

    购房移民渐热,但是移民中介市场却是乱象频生,到底这个日益庞大的市场到底如何规范呢?

    某中介公司总经理,资深顾问刘女士告诉南方日报记者,根据相关规定,公安部归口管理全国的中介活动,地方公安机关按照公安部要求,负责对因私出入境中介机构的资格认定和中介活动的业务管理、监督、检查;而工商行政管理机关则负责对中介活动的市场管理。对中介机构违法违规经营,应该是由公安出入境管理部门会同工商行政管理部门联合查处。

    “然而有关部门对于市场的监管力度并不够,基本上是‘不告不理’的状态,因此,整个广州市留学中介市场良莠不齐。对此,我们这些正规的、有资质的移民中介也感到十分无奈。”在谈到监管的问题时,刘女士也跟南方日报记者大吐苦水。

    这个说法得到了工商部门工作人员的证实。这位工作人员告诉南方日报记者,因为联合执法困难,因此基本上只能通过消费者的投诉,去查处违规经营的中介。

    在目前监管力度不够,野鸡中介横行的情况下,根据市场发展的需求,正规中介也“抱团取暖”,成立了广东省因私出入境移民中介协会,以加强行业自律。据协会前秘书长胡国文介绍,协会会对这个行业内一些职业道德比较不好,多次误导、欺诈出国申请人的员工进行通报批评。另外,协会也会组织移民中介机构从业人员资格考核,提升从业人员的专业素质。

    陈建云告诉记者:“目前,广东120家有资质的移民中介,已经有85家加入了协会。协会会根据是否合法、是否有过违规记录、投诉量、业务口碑等方面对申请入会机构进行评估,以保证吸纳入会的机构都是有品行、有操守、有信誉的。这在对抗野鸡中介、规范移民中介市场中,取得了不错的效果。”

    ■纵深

    置业移民六问

    ●问题一25万欧元到底能够买什么样的房子?

    在调查中,南方日报记者发现,不少广州市民对于置业移民的操作流程比较感兴趣。那么,25万欧元左右(约200万人民币),大概能买到什么样的房子?位置在哪?有多大?能买到海边的房子吗?

    据世贸通移民的梁顾问介绍,25万欧元在欧洲,只能在希腊实现置业移民,其他国家都要花费25万欧元以上。但是需要靠近海边别墅的话,由于岛屿众多,情况比较复杂,不能给出具体的价位。

    通常来说,需要40万欧元以上。不过都是属于设计比较好,条件比较不错的别墅,居住面积多在200平方米以上。而25万欧元则很难买到海景房,只能买到100多平方米的别墅。

    ●问题二海外置业需缴纳多少房产税?

    那么,在海外置业,关于房产税、维修物业等方面的费用如何缴纳呢?据介绍,跟中国一样,购买房子之后,还是需要另外交纳一定的房产税以及物业费用。由于这跟房子的年限、房子所在位置等因素有关,需要比较复杂的计算。但通常来说,除了购买房子所需的25万欧元外,还需要交纳5万欧元左右的房产税费用和物业费用。

    ●问题三永久居住权是否等同于海外户籍?

    广州市民在海外购买房子后,就能获得永久居留权吗?是不是等同于移民?,是否能享受当地居民的福利待遇?梁顾问称,在希腊购买25万欧元的房子后,“即可获得永久居住权的临时绿卡”。梁顾问解释,永久居住权并不等于居住权,永久居住权代表可以永久居留,而居住权是短期居住,时间一过,则需要再次提交居住申请,申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败,可能有房都住不了。永居权即通常说的拿绿卡。不过置业移民后,拿到的只能是临时绿卡,需要每5年续签一次。

    ●问题四买房能享受怎样的待遇和福利?

    梁顾问明确表示,永久居住权并不等同于拿到希腊户籍。置业移民后,移民者户籍依然是在中国,只是获得了当地的居住权而已。即持有永久居住权期间,投资人不能在塞浦路斯工作或自雇,支持日常生活的财源必须来自海外。

    “但是可以在当地经商。”梁顾问说道。除了不能工作之外,只要你交纳了医疗保险费用(大概是几百欧元一年),教育、医疗保险方面,跟当地居民享受的福利待遇是一样的。

    ●问题五海外房价如何定?

    海外房子的价格完全是由开发商定的,这些海外置业中介只是在当地有个驻点。他们的同事就会跟据广州客户的预约和希望的房子类型,联系好发展商,然后带广州客户去当地视察房子后,再跟开发商洽谈价格,他们仅提供服务,不参与定价,绝不会虚报价格然后收取中介费用。

    ●问题六中介如何收费?

    据介绍,广州市民如果要打算移民的话,海外置业移民公司提供的服务首先是办理一个考察签证,全程一对一陪同广州客户在当地考察,全程提供VIP服务。回来之后满意的话,他们就会帮忙整理所需的文件,然后可以帮忙找一位律师,因为置业移民,尤其是希腊,其手续、文件是很繁琐的,他们会帮你找一位专业的律师去专门负责这件事情。其中需要交纳给中介公司服务的费用是48000人民币左右。如果看房后不满意,他们就会收取23000人民币左右的考察费用,其中包含机票、酒店等费用。另外需要说明的是,律师费以及办理文件时所需的第三方收费,如公证费、签证费,也需客户承担。

    这样算下来,如果购买25万欧元的房子,完成置业移民这个目标,总共需要花费35万欧元之多。

    ■知多D

    正规OR野鸡中介如何判断

    可要求中介出示因私出入境经营许可证

    梁顾问告诉记者,移民中介属于特许服务行业,由于移民服务属于特许服务,中国移民行业采取资格准入制度,2002年起公安部门在全国范围内颁发了一批因私出入境特许经营许可证,对移民行业进行监管。所有获颁许可证的移民公司都须按规定缴付一定的押金,以更好地保障申请者的利益。所以有资质的公司,肯定是具有因私出入境经营许可证的,市民可以要求移民中介出示。

    同时,梁顾问也提醒消费者:一定要核对特许经营许可证的名称与企业营业执照的名称是否一致,若不一致,则可能存在挂靠或承包经营的嫌疑,应该谨慎面对。

    此外,野鸡中介的成立时间一般比较短,而且会夸大自己的公司,比如吹嘘“100%保证成功”或者炫耀与政府部门关系如何紧密。对于这些公司,消费者就必须提高警惕了。

    策划:谭亦芳

    撰文:南方日报记者 成希

    实习生 余秋亮

    ■6大暗礁

    ○野鸡中介横行扰乱市场秩序

    ○办理人员专业水平良莠不齐

    ○故意隐瞒信息欺骗市民

    ○勾结开发商哄抬价格

    ○银行、律师事务所“违规抢食”

    ○相关部门监管不力

  卖掉小房子换套大房子是很多家庭的愿望,而最近深圳龙华区的周小姐却因为换房而遭遇无房可住的悲惨局面。她于今年3月份将自己原来的66平方米两房卖掉,同时在龙华区潜龙鑫茂花园购买了一套70多平方米的房子,而在办理过户手续的过程中,因为和卖家未能达成一致而导致房子迟迟无法过户,自己无房可住,只好租回自己卖掉的房子居住转而成为一名租客。

  日前,周小姐将卖方吕小姐以及相关第三人告上法庭,该案于15日在宝安区法院公开审理。周小姐认为自己已经按照相关合同规定交了定金、办理了首期款监管等,但是对方因为深圳近期房价大幅上涨而拒不提供转账账号等导致合同未能执行。因此,她要求继续履行合同,完成房屋过户手续等。

  而卖方吕小姐则认为,周小姐未按约定时间支付首期款,也未按约定时间取得银行贷款承诺函等,导致合同无法继续执行。因此,不愿再将房子卖给周小姐。此案作为“3·30”房产新政后深圳首例换房强制交易诉讼案,备受关注。

  原告:对方违约致交易无法继续

  周小姐的代理律师张茂荣向宝安法院提交了起诉书。根据其起诉书称,2015年3月28日,经第三人居间介绍,原告周小姐与被告吕小姐签订了《房地产买卖合同》(编号为:0001589号),购买被告深圳市宝安区潜龙冰鑫茂花园某物业,成交价179.5万元。

  合同约定,买方周小姐在签约当日支付定金3.5万元,签约后60日内付清首期房款;卖方于签约后3日内出具公证委托书委托担保公司融资赎楼,并于收到首期款当天交房,双方应于买方银行出具贷款承诺且卖方完成赎楼3日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。

  上述合同签订后,原告如约支付被告定金3.5万元,被告如约做公证给担保公司融资赎楼,双方于4月30日在工行深圳星河支行签署了《二手楼交易资金监管协议》(由被告代理人代为签署),监管首期款51万元。但是此后,被告拒不提供首期款收款账号,导致银行贷款无法正常审批。同时,为阻止受托人继续代理交易,被告已从担保公司索回全部受托人公证授权委托书,导致交易无法继续。

  原告方要求,判决被告继续履行《房地产买卖合同》,将涉案房产物权转移登记至原告名下并于收到首期款之日交房。

  “之所以导致交易无法继续,最根本的原因就是新政后龙华地区的房子涨幅较大,我现在购买的这套房子大概涨了七八十万元,所以对方觉得卖得低了不愿意卖了。但是我自己的房子也是在这期间卖掉的,现在也涨了六七十万元,可是我没有毁约。”周小姐向记者表示。

  被告:原告未按约支付首期款

  被告吕小姐的代理律师邵秋红认为,本案中,原告事先违约,双方签订《房地产买卖合同》后,原告未按约定时间支付首期款,也未按约定时间取得银行贷款承诺函,而上述事项,被告已公证委托给原告去办理赎楼及办理过户等手续。原告在未取得银行贷款承诺函的情况下也没有在约定的期限内补足购房款,因此才导致合同未能履行,应由原告承担违约责任。因此,请求法庭驳回原告的诉讼请求。

  同时,此案中第三人深圳市众焱房地产投资顾问有限公司和中国银行股份有限公司深圳福田支行的代理律师杨长禄表示,原告与被告之间的房地产买卖与第三人无关。但是,合同关系涉及第三人对涉案房产的抵押权享有的行使,第三人对被告享有抵押债权,且对处置涉案房产所得的价款享有优先受偿权,第三人的抵押债权应得到保障。

  ■庭审

  哪方违约成焦点 能否履约成难点

  庭审中,原告代理律师张茂荣向法官提交了15份证据以支持其观点,包括房地产买卖合同、证明签约后原告如约支付被告购房定金3.5万元的定金收据、二手楼交易资金监管协议、银行转账监管记录等。其中,二手楼交易资金监管协议、银行转账监管记录主要是为了证明原告在合同约定的期限内完成了首期款监管,由于被告拒不配合提供相关银行所需的收款账号,导致贷款审批受阻。

  对此,被告代理律师邵秋红认为,根据合同约定,买方应于签署合同之日起60日内付清首期款即取得银行贷款承诺函,如买方无法取得银行贷款承诺函的,应获知无法取得银行贷款承诺函15日内补足应缴款。而原、被告签署合同后已经两个多月,原告至今未取得银行贷款承诺函也未按约定补足剩余购房款,因此该份证据不能证明被告违约,而是原告存在根本违约的情形。

  ■延伸

  宝安法院:房地产纠纷案同比增一倍

  15日下午2时,宝安法院三楼14庭被前来听庭审的市民围得水泄不通。庭内的60个座位被提前到的市民抢占一空,而后边来的市民只能站在法庭两侧以及后侧。记者现场粗略估计,前来听庭的市民在150人左右。

  记者随机询问多名听庭市民,他们均表示,自己也是在最近买了房子而遭遇卖家反价违约,甚至直接说不卖的情况,从而导致已经交了定金签订了合同的房屋无法完成过户手续,目前正处于进退两难的地步。而该案作为“3·30”房产新政后深圳首例换房强制交易诉讼案,与大家所遇到的情形非常相似,具有重大参考价值,希望能够从庭审中获取相关信息。

  记者从宝安法院获悉,3月21日至5月21日,宝安法院关于房地产纠纷新收705件,包括房屋租赁、物业合同、建筑工程合同等所有房产类案件同期增长幅度上升108.6%,案件类型以房屋买卖合同纠纷居多。

    绘图:吴文锋

  针对二手房交易诉讼潮,宝安法院表示将依法审理二手房买卖中卖方的违约案件,公正判决。(记者/杜啸天)

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