深圳房价连续5月领涨全国 国土厅下令停建停售

17/09/12

  地铁四号线上一楼盘周末热销的场景。

  近段时间,一条“哈市香坊区向阳乡东平村附近的稻田里惊现百余栋‘别墅’”的消息在网上传得沸沸扬扬。25日,记者从省国土厅土地执法监察处获悉,该项目属于未经审批的违规用地,省国土厅已进行调查取证,正研究对用地单位天泰公司和宏飞公司进行立案处理,同时通知两家公司停建停售。

  深圳在土地资源利用上“没有增量、只有存量” 资源匮乏刺激房价上涨

  文/广州日报记者 肖陆军 图/广州日报记者 轩慧

  根据国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,深圳以1.8%的涨幅高居全国榜首。而国家统计局发布的历史数据显示,深圳房价自2014年12月实现反弹后,已连续5个月领涨全国。而在无数购房者看来,1.8%的官方统计涨幅远不能反映深圳房价真实上涨的速度,借用股市形容词“疯牛”来形容深圳此轮房价上涨一点也不为过。涨价的原因仅仅是政策救市影响吗?这似乎不足以支撑深圳成为领涨的理由。到底是哪些原因推动着深圳房价抬头疯涨呢?

  房价涨幅:连续5个月居全国榜首

  家住梅林的张小姐最近想卖了现在住的房子,换套改善型学位房。然而,看了近一个月的房子,张小姐开始越来越强烈地感受到房价难以承受。“昨日看了枫丹雅苑一套120多平方米的二手房,带有福外侨香分校学位。同一套房子,从3月报价550万元到业主返价未成交,目前最新报价已经是750万元,不到两个月,涨价近200万元,而这样的案例我可以一口气和你说很多!”

  张小姐对记者说,即使卖了自己手上目前这套房子,自己也只能回款300多万元,而目前看上的房子动辄600万~700万元,一想到自己可能要背负300万~400万元的房贷,也是很恐怖的。而张小姐家庭年收入在税后50万元左右,家里有两个小孩。“原本自认是中产,但在房价面前,发现只是个笑话!”

  根据国家统计局官网数据,深圳房价在2014年12月即以1.2%的涨幅高居全国涨幅榜首,在今年1月份和2月份再分别涨0.3%和0.2%,在3月,再次以0.7%的涨幅高居榜首,连续4月高居全国涨幅榜首。在18日发布的4月份房价数据中,深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首,成功实现5连冠,并且涨幅呈现越来越大的趋势。

  追涨主力:年轻的深圳刚需买家多

  根据规土委官网统计数据,4月二手市场共成交10450套,同比增长101.4%,较去年同期翻番,创下2013年3月以来的新高。5月以来,半月时间二手成交已达到6001套。

  房价涨势惊人,成交量也一路攀升,到底是谁在追涨买入呢?在中联链家二手房研究院总经理肖小平看来,此轮追涨的主力还是刚需。“业内最近在流传一个微博段子,有位投资客最近看了十几套学位房,每套都看中了想买,结果每套都被刚需截胡了”。肖小平认为,刚性需求比投资客追涨更厉害。“追涨当然是很痛苦,但刚需的恐慌心理更明显,在认为房价下行无望的情况下,刚需表现更为疯狂。而投资客出手更加理性,考虑更多的是后市看涨的空间。”肖小平说道。

  为什么刚需的购买力如此之强?在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,这和深圳的人口结构有着密不可分的关系,深圳城市年轻,年轻人多,也就是刚性需求非常多。根据深圳市统计局透露的一个数字,截至2013年深圳人平均年龄33.6岁,深圳主要年龄段人口为15岁~59岁,超过96%,在一个以年轻人为主的城市,房子当然是宝贵资源。

  肖小平认为,支撑刚需成为购买主力的原因,还有个数据是深圳住房自有率不高。截至2013年底,深圳住房自有率为30%。

  疯涨原因:“减量增长”的土地资源

  “在深圳,我从来不劝人不买房,现在买虽然是追涨,但最多是透支未来几年房价上行的空间。”一位资深地产媒体人曲先生对记者如是说。支持他这种观点的理由是深圳土地资源的枯竭。

  记者了解到,2014年5月,有研究机构发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》,采用2013年的官方数据,按照:城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%的计算方法进行排名,该报告指出,全国45个楼市限购城市中,深圳的土地财政依赖度为27%,在45个城市中排名倒数第二。

  据深圳中原地产监测,2014年深圳全年土地出让金额为552亿元。2014年年底,深圳一般性公共预算收入突破2000亿元大关,达到2082亿元。根据计算,深圳的土地财政依赖度仅26.5%。而根据中国指数研究院发布的《2014中国300城市土地市场交易情报》,北京、上海、广州的土地财政依赖度分别为48%、40%、73%,均远高于深圳。

  深圳为何对土地财政依赖最低?因为从2009年深圳市政府首次提出建设用地“减量增长”的原则。所谓减量增长,是指深圳市新增建设用地将逐年下降,直至2030年实现建设用地零增长。深圳市在2004年以城市规划全覆盖的方式,一举将特区外260平方公里的农业用地指标转为国有土地。这造成的结果就是,在北京等大城市均有大量农业用地待征的情况下,深圳成为几乎全部土地国有的城市。这也使深圳在土地资源利用上成为唯一“没有增量、只有存量”的城市。

  房屋和大棚配套卖一套百余万元

  近段时间,网上传言,在哈市香坊区向阳乡东平村附近的稻田地里出现了百余栋“别墅”,成片的房子俨然一个住宅小区,并且有人大肆出售这种号称“小产权”的住宅。

  根据网上的信息,记者来到位于香坊区向阳乡东平村附近稻田里的满族风情园,只见这里有百余栋建筑,非常气派,每处单体独栋的房屋都连着一个温室大棚,与之一起配套出售。

  在风情园内粘贴的《通知》上记者看到,这个项目由宏飞投资发展有限公司建设,随后记者见到了在这里售房的女负责人。

  “这房子怎么卖啊?”记者询问,对方给出的价码是住宅使用面积135平房米,75万;二层楼的(就是在原地又加盖了一层),110万一套,而且每栋都配有1000多平方米的院子和大棚等。

  据这位女负责人介绍,这附近一公里之内马上就要开发温泉旅游项目了,所以这里的房子卖得还不错,都是城里来的人员买房。

  房子无产权只有50年租赁权

  记者提出,这里都是成片的稻田地,在这上面建房能够取得合法的产权手续吗?这位女负责人这样解释,这里确实没有产权,只是有50年的租赁权,如果政府要动迁拆房子也会给房主补偿款。

  按照这位女负责人所说,消费者如购买房屋,只能与之签为期50年的租赁合同,如果遇到动迁等,租赁者会享受到拆迁补偿等政策。

  省国土厅:属违法用地正在研究立案处理

  情况真如售房的女负责人所说的那样吗?随后,记者来到哈市国土资源局了解到,满族风情园建设单位是宏飞公司和天泰公司,但是设施农业用地项目未取得合法设施农业用地审批手续。哈市国土局认定,建筑物即所谓的棚室工作间超标准建设,属非法占地行为,已对该项目下达了《责令停止违法行为通知书》,并将此案上交省国土资源监察部门查处。

  25日,省国土厅土地执法监察处相关人士接受了记者采访,并出具了书面说明材料。省国土厅提供的《关于对哈尔滨市香坊区满族风情园项目用地情况的说明》显示,满族风情园项目是2011年国家开展的土地卫片执法检查图斑之一,是由天泰农业生态发展股份有限公司建设,所使用土地原为安康医院国有农用地。天泰公司于2009年取得了哈市香坊区发展改革局《哈尔滨市香坊区企业投资项目备案确认书》(哈香发改备字[2009]82号),建设新农村农业建设示范园区阳光节能温室、棚室基地,2010年4月该项目列入香坊区2010年重点推进项目计划,准备开发建设设施农业,并申请办理设施农用地手续。在设施农用地审批手续未获批准的情况下,该项目便自行启动建设,在建设棚室看护房过程中,建设了超标准的看护房,改变了原看护房的用途,而且存在向外租赁的行为,擅自改变了土地用途。

  记者了解到,2013年深圳通过招拍挂出让用地共51宗,其中含居住用地性质地块仅3宗。2014只有一宗居住用地走进招拍挂市场,位于龙华新区民治办事处辖区,被46.8亿元拍走,楼面地价每平方米25,094元,地面地价每平方米100,328元,溢价率为85.35%,成为深圳居住用地“地王”。资源枯竭导致深圳成为一个无法依赖土地财政的城市, 一定程度上也刺激了房价上涨。

  省国土厅土地执法监察处的相关人士告诉记者,对于满族风情园项目边报边建和改变用途一事该处已进行调查取证,正准备对用地单位天泰公司进行立案处理时,得知宏飞投资有限公司也参与了该项目的建设,该处又开始进一步调查。由于宏飞公司法人另案接受公安机关调查,直至2013年10月,该处才与宏飞公司法人取得联系,现已完成调查取证工作,确定宏飞公司也是违法用地单位之一。目前正在研究对宏飞公司和天泰公司进行立案,依法依规进行处理,同时通知两家公司停建停售。接受记者咨询的相关律师认为,消费者购买满族风情园这样的房产存在相当大的风险,因为根据合同法的相关规定,合同的有效签署期限最长不超过20年,没有50年之说,开发商的说法明显存在欺诈嫌疑,而且因为没有产权,购房者的合法利益也得不到保障,也不会享受到征地补偿的政策。

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